Convegno coordinamento legali – Abstract locazioni

40 anni di locazioni ad uso diverso tra timide riforme ed evoluzioni interpretative
Relatore di base: prof. avv. Vincenzo Cuffaro

Una ricognizione completa della disciplina sulle locazioni di immobili urbani ad uso diverso dall’abitazione che è in vigore da quaranta anni, seppure con diverse modifiche ed integrazioni, è certo programma ambizioso.
Affidando allo scritto l’esposizione delle regole quali sono state intese ed applicate in questo lungo lasso di tempo, la relazione da un lato individua i temi di maggiore rilievo, rimarcando che la disciplina di questo contratto ha i tratti dell’epoca in cui fu elaborata; dall’altro, muovendo dai numerosi anacronismi che la caratterizzano, segnala come si avverta il tempo del cambiamento, suggerito da alcune prese di posizione della giurisprudenza e da specifici interventi del legislatore.

Sicurezza del lavoro, idoneità del bene locato e responsabilità
avv. Daniela Barigazzi

Giurisprudenza consolidata esclude l’obbligo del  locatore di  modificare la cosa locata per renderla idonea alla destinazione scelta dal conduttore, salvo patto espresso in tal senso, anche se l’esecuzione di opere di modificazione sia imposta da norme (o dall’Autorità) emanate dopo la consegna dell’immobile.
Il locatore infatti deve conservare, non modificare, lo stato esistente al momento della stipula del contratto, che il conduttore abbia riconosciuto idoneo all’uso pattuito.

I gravi motivi di recesso e la giurisprudenza
avv. Claudia Barina

La facoltà di recesso integra un’eccezione alla durata della locazione prevista dalla legge ed è concessa al conduttore in presenza di “gravi motivi” che rendano oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto. Tali motivi devono essere, contestualmente, sopravvenuti rispetto al momento della costituzione del rapporto tra le parti, involontari ed imprevedibili, come riconosciuto dalla dottrina e confermato dalla giurisprudenza di legittimità, con orientamento costante ed ormai granitico. Non si registra, quindi, un’evoluzione giurisprudenziale sul punto, ma, attraverso un’analisi presso i Fori di Roma e del Lazio, è stato possibile realizzare un’indagine dell’incidenza concreta della materia, o della sua scarsità, in ambito giudiziale.

La valorizzazione dell’orientamento (per ora)
di minoranza in materia di indennità di avviamento
avv. Domenico Capra

L’orientamento di minoranza in materia di indennità di avviamento è rappresentato da almeno tre pronunce di legittimità (con tre diversi estensori) che hanno deciso per la ammissibilità dell’atto di “disposizione” del diritto all’indennità o del diritto di prelazione purché all’interno dello stesso contratto di locazione sia presente una robusta causa che giustifichi l’atto medesimo.
Si sottolinea inoltre che la presa di posizione della Corte nel giugno 2018 si limita a riaffermare la posizione tradizionale senza minimamente motivare l’erroneità dell’orientamento qui preferito.

Avviamento e prelazione:
nuovi orientamenti e conferme interpretative
avv. Michele Cella

L’anzianità della legge 392/1978 fa si che anche per gli istituti in questione vi sia una sostanziale conferma delle interpretazioni giurisprudenziali consolidate. Solo alcune delle pronunce recenti hanno trattato casi particolari, risolvendoli comunque nel solco di principi consolidati. Anche in tema di rinuncia all’indennità di avviamento la Cassazione n. 15373 del 13 giugno 2018 ha riaffermato il principio di nullità per contrarietà all’art. 79 legge 392/1978, in ossequio alla giurisprudenza prevalente pur in contrasto con l’apertura dettata, da ultimo, dalla sentenza della stessa Corte 8705/2015 e da una pronuncia del Tribunale di Roma del 2.10.2017.

Locazioni ad uso diverso dall’abitativo:
requisiti edilizi e urbanistici e destinazione del bene locato
avv. Carlo del Torre

Come incide nell’economia contrattuale, l’irregolarità urbanistica ovvero l’assenza di agibilità dell’immobile locato? La giurisprudenza sembra concorde nel ritenere in ogni caso lecito il contratto e tali aspetti possono assumere rilievo solo nel momento in cui inibiscono di fatto all’inquilino il godimento dell’immobile. Il tutto salvo specifica previsione inserita in contratto, con cui le parti hanno concordato di gravare il locatore dell’obbligo di regolarizzare o comunque di dotare l’immobile di determinati requisiti. Da qui l’opportunità, a livello della redazione contrattuale, di evitare dettagli eccessivi circa le qualità dell’immobile, la destinazione d’uso ovvero la presenza di requisiti edilizio-urbanistici, spesso genericamente citati; elementi tutti che potrebbero essere interpretati come uno specifico obbligo assunto dal locatore.

I gravi motivi di recesso e la giurisprudenza
dott. Riccardo Mazza

L’intervento verte sui “gravi motivi” in base ai quali, ai sensi dell’art. 27 u.c. legge 392/1978, il conduttore può, in qualunque momento, recedere dal contratto di locazione di immobili ad uso diverso da quello abitativo. In particolare, sui principali orientamenti espressi in materia, nel corso del tempo, dalla giurisprudenza di legittimità.

I requisiti per la stipula dei contratti transitori
nella recente giurisprudenza
avv. Vincenzo Nasini

L’intervento verte sulla tipologia contrattuale disciplinata dall’art. 1 n.3 della legge n. 431/1998 (contratti stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze transitorie).
Esaminate le caratteristiche e i requisiti di questa tipologia contrattuale è stata evidenziata la grande utilità che il suo impiego potrebbe avere sia  in caso di gravi calamità (terremoti, alluvioni, crolli come quello tragico recente del ponte Morandi a Genova) che nella ordinaria gestione del fabbisogno abitativo.

La durata novennale per alberghi, teatri e attività assimilate ex art. 1786 c.c.:
ambito di applicazione
avv. Renzo Rossi

Con il D. Lgs. n. 79 del 2011, recante il c.d. codice del turismo, il legislatore è intervenuto per estendere la regola della speciale durata novennale non solo alle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività alberghiere e all’esercizio di attività teatrali, ma anche a quelli dedicati a imprese assimilate a quelle alberghiere ai sensi dell’articolo 1786 del codice civile.
Tale estensione, che suscita qualche perplessità a causa della tecnica legislativa utilizzata, determina il superamento dell’orientamento restrittivo che la giurisprudenza aveva sempre espresso, allorquando escludeva l’applicazione della norma sulla durata minima novennale alle locazioni di immobili dedicati ad attività non stricto sensu alberghiere (es. case di cura o campeggi).
La nuova disposizione del terzo comma dell’art. 27 L. 392/1978 amplia notevolmente la portata applicativa di tale regola; secondo la giurisprudenza, tuttavia, la nuova norma non è interpretativa ma innovativa e pertanto non può trovare applicazione ai contratti stipulati sotto il vigore della precedente disciplina.

La durata novennale per alberghi, teatri  e attività assimilate ex art. 1786 c.c.,
con particolare riferimento al contratto per gli  “alberghi diffusi”
avv. Gabriele Spremolla

L’ “albergo diffuso” offre l’opportunità di convertire ad un uso alberghiero edifici abitativi ubicati in borghi o centri storici così da  recuperarli  e renderli produttivi  di un reddito.
Il contratto con il quale il proprietario conferisce l’immobile all’albergatore pone, però,  problemi  sotto il profilo del cambio di destinazione d’uso e di applicazione degli oneri  urbanistici, e  per la rigidità della disciplina della L. 392/1978, sia sotto il profilo della durata, sia sotto quello dell’indennità di fine rapporto, del diritto di  prelazione e  quello di riscatto.