Convegno Coordinamento legali – Abstract

Trent’anni di Coordinamento legali.
Il diritto immobiliare alla prova dell’emergenza
Relatore di base:  prof. avv. Vincenzo Cuffaro

La relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – esamina il novero delle disposizioni che nel periodo dell’emergenza hanno inciso sui rapporti di locazione e segnatamente sulle locazioni ad uso diverso dall’abitazione. All’esito della ricognizione circa il significato di norme diverse e diversamente caratterizzate, viene esaminato il tema dei riflessi che la situazione di emergenza economica conseguente l’emergenza sanitaria ha determinato sui rapporti di locazione commerciale e riassunto l’atteggiamento degli interpreti e della giurisprudenza. A quest’ultimo riguardo, viene segnalata la pericolosa deriva determinata da alcune recenti decisioni che, richiamando il principio della buona fede declinato con riferimento all’obbligo di rinegoziazione del contratto, giungono ad una rideterminazione del contenuto del contratto ope iudicis. Nella consapevolezza della necessità di compiere una lettura del sistema non dimentica del principio di solidarietà, ma al fine di evitare l’erroneo risultato di una eterodeterminazione del contenuto affidata alla soggettiva valutazione del giudice, si prospetta l’opportunità di valorizzare il ruolo delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori che, quali soggetti esponenziali degli interessi dei contraenti, ben possono svolgere un ruolo di razionalizzazione dei conflitti.

Cessione del credito d’imposta per i lavori in condominio: contratti e delibere
Avv. Daniela Barigazzi

L’art. 121 del D.L. 34/2020, convertito in L. 77/2020, prevede l’opzione per la cessione o per lo sconto delle detrazioni fiscali.
Il contenuto del contratto di cessione è regolato dagli artt. 1260 e seguenti del Codice Civile mentre le modalità per l’esercizio dell’opzione in esame sono contenute nel Provvedimento 08 agosto 2020 del Direttore dell’Agenzia delle Entrate; vi si trova allegato il modulo da utilizzare. La trasmissione è esclusivamente telematica.
I lavori che fruiscono della detrazione del 110% (cd Superbonus) sono deliberati, sia in prima che in seconda convocazione, con la maggioranza di 1/3 dei millesimi e la maggioranza degli intervenuti in assemblea in forza del quorum deliberativo introdotto dal comma 9 bis aggiunto all’art. 119 D.L. 34/2020 dall’art. 63 D.L. 63/2020. Rimane invece inalterato il quorum costitutivo ex art. 1136 C.C co. 1 e 3.

Responsabilità condominiali per i lavori con superbonus
avv. Pier Paolo Bosso

Normalmente si tende ad affrontare il Superbonus sotto gli aspetti tecnici degli interventi ammessi e fiscali per detrazioni e cessione del credito, non considerando gli aspetti giuridici e l’intervento dei legali per chiarire, specie a livello condominiale, tutti i passaggi da cui possono nascere responsabilità penali, civili, amministrative, dalle formulazioni degli ordini del giorno, al conferimento degli incarichi per gli studi di fattibilità, ai contratti di appalto, alle delibere con relative maggioranze e cessioni (o meno) del credito da parte dei singoli condòmini. Ogni irregolarità nei vari passaggi e nelle attestazioni può portare alla revoca dei benefici fiscali al contribuente, a  responsabilità di professionisti, general contractor, imprese, amministratori di condominio, condòmini, con blocco dei lavori in cantiere, rivalse assicurative, per importi rilevantissimi viste le cifre in gioco. Tutto questo viene approfondito nell’intervento  che si chiude invitando gli interessati,  onde prevenire eventuali problematiche, ad informarsi e a farsi assistere su ogni passaggio da compiere

Gli accordi sul canone nei contratti agevolati
avv. Antonino Coppolino

L’intervento tratta, all’inizio, brevemente, delle eventuali richieste di alcuni conduttori di riduzione del canone nelle locazioni “libere” ed in quelle “agevolate” a seguito di difficoltà economiche insorte per pandemia da covid-19, per poi soffermarsi, in particolare, su quelle “agevolate” con le problematiche inerenti l’entità del canone alla luce degli “accordi territoriali”. Infine vengono analizzate eventuali richieste di riduzione di canone nei contratti transitori per studenti universitari e nei contratti transitori ordinari.

Le assemblee di condominio
Avv. Carlo del Torre

Sull’onda della legislazione emergenziale, la relazione indaga, nel silenzio della legge,  sulla legittimità o meno,  dell’intervento di un condomino in assemblea sfruttando le tecnologie di collegamento a distanza.  L’applicazione dei principi  interpretativi elaborati con riguardo alle assemblee societarie non può essere applicata in ambito condominiale,  così come spesso i regolamenti possono porre degli ostacoli insormontabili, se non adeguati alla odierna realtà.

Gli obblighi dell’amministratore di condominio
Avv. Vincenzo Nasini

L’eccezionale e imprevista pandemia da COVID 19, questo virus particolarmente grave ed invasivo che ha interessato tutto il mondo, ha provocato plurimi effetti negativi in ogni campo dell’attività umana dai quali non poteva rimanere indenne come in effetti purtroppo non è rimasto, il settore immobiliare e condominiale.
Proprio questo settore di vita collettiva è stato anzi colpito in modo particolare sotto vari aspetti, economico, sociale e organizzativo, dando origine anche a problematiche mai affrontate in precedenza : nuovi doveri, nuovi compiti e nuove responsabilità sono stati posti a carico degli amministratori dai diversi provvedimenti governativi che si sono succeduti a ritmo incalzante a partire da febbraio 2020.
Di questi obblighi o presunti obblighi si parla nella relazione evidenziandosi per ciascuno di essi la posizione talvolta anche critica assunta dalla Confedilizia e dai suoi organi che hanno dato il loro fattivo contributo sia al Governo sia agli amministratori e ai condòmini per la loro soluzione o per la loro semplificazione.

Le disposizioni della normativa “emergen­ziale”
in tema di locazioni commerciali e di accordi sul canone
Avv. Paolo Scalettaris

Il tema della relazione è costituito dalle disposizioni della normativa cd. “emergenziale” che riguardino o che comunque abbiano in qualche modo effetto sulle locazioni di immobili ad uso non abitativo ed in particolare sull’aspetto di tale specie di locazione costituito dalle pattui­zioni relative al canone. Vengono passate in rassegna le disposizioni della normativa emessa per fare fronte alla pandemia da Coronavirus 19 che fissano regole destinate a disciplinare i contratti di locazione relativi agli immobili commerciali verificandosi se e quali effetti queste abbiano o possano avere sugli accordi sul canone della locazione.
Sono poi prese in considerazione le clausole del contratto di locazione – che per sua natura, in quanto contratto di durata, è esposto alla possibilità dell’intervento di “sopravvenienze” – che consentano alle parti di evitare o di risolvere i problemi derivanti dall’insorgenza di eventi o condizioni nuove ed imprevedibili.

Il problema del differimento dei termini per il rendiconto e le riscossioni
avv. Raffaele Specchi

La sospensione delle adunanze assembleari non ha operato in pari modo territorialmente, né tra condominio e condominio, ma non ha determinato sospensione, o differimento, dei termini (gg. 180) per l’approvazione del rendiconto.
Nessuna norma ha sospeso l’obbligo economico dei condòmini. Nella relazione vengono illustrati i poteri dell’amministratore e i procedimenti monitori proponibili, nonostante la temporanea sospensione delle attività esecutive.