Di seguito gli estratti di alcuni degli interventi
I testi integrali saranno pubblicati nei volumi contenenti gli Atti
del 32° Convegno del Coordinamento legali di Confedilizia
(Piacenza, 17 settembre 2022)
CONVEGNO COORDINAMENTO LEGALI – ABSTRACT LOCAZIONI
Occupazione abusiva e risarcimento del danno
prof. avv. Vincenzo Cuffaro
La relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – affronta il tema del risarcimento del danno da mancata restituzione del bene al proprietario; tema che può essere riguardato da diversi angoli prospettici: sia in una prospettiva contrattuale (per il ritardo del conduttore a restituire il bene al termine del rapporto), sia in una prospettiva extracontrattuale (per l’illecita occupazione). Da entrambe le prospettive si evidenzia, nella relazione, come si giunga al medesimo interrogativo: come si determina il contenuto dell’obbligazione risarcitoria? Viene così analizzata la disciplina dettata nell’art. 1591 c.c. ed esaminato il tema del “maggior danno” che il locatore può chiedere oltre al canone già dovuto. Questione, quest’ultima, che si ripropone quando si esamina la vicenda della responsabilità extracontrattuale e che è stata di recente portata all’attenzione delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione da due ordinanze interlocutorie.
La relazione si chiude indicando due ulteriori prospettive: il possibile concorso di responsabilità della p.a. per il comportamento omissivo che abbia determinato il pregiudiziale al proprietario; la prospettabilità di un danno non patrimoniale suscettibile di risarcimento
La prova del maggior danno alla persona da occupazione abusiva
prof. avv. Vittorio Angiolini
L’intervento evidenzia le difficoltà, anche della giurisprudenza, nell’individuare esattamente il perimetro del pregiudizio risarcibile in conseguenza di un’occupazione abusiva. In quest’ottica viene prospettata la possibilità di inquadrare la questione anche sotto il profilo della lesione alla persona valorizzando l’art. 47, secondo comma della Costituzione, nella parte in cui favorisce l’accesso del risparmio popolare alla proprietà dell’abitazione. A tal fine viene, in particolare, posto l’accento sulla sofferenza che il proprietario di un immobile occupato è chiamato a sopportare in conseguenza di un comportamento illegale che impedisce un’azione meritevole secondo l’ordinamento costituzionale.
Mora del conduttore
avv. Daniela Barigazzi
L’intervento tratta della mora del conduttore per la quale – viene precisato – non è necessaria una formale diffida ad adempiere da parte del locatore, giacché si verifica per il semplice fatto che il contratto sia venuto a scadenza e il conduttore non l’abbia restituito. Nell’intervento si sottolinea anche come la commisurazione dell’indennità di occupazione al canone pattuito sia stabilita dall’art. 1591 c.c. (norma che introduce una presunzione semplice del danno subito dal locatore per il ritardo nel rilascio dell’immobile). Inoltre, come il danno patito, da aggiungersi all’indennità di occupazione pari al canone pagato, debba essere provato nella sua certa e concreta esistenza; ciò che porta alla non risarcibilità della sola perdita di chance essendo, tale eventualità, connotata da intrinseca incertezza.
Separazione e mancato rilascio della casa coniugale
avv. Massimo Benoit Torsegno
L’intervento, esaminati i principi generali sull’assegnazione della casa familiare, affronta le problematiche relative all’esecuzione del rilascio, sia ove quest’ultimo venga richiesto dall’assegnatario nei confronti dell’altro genitore convivente in forza del provvedimento di assegnazione, sia ove richiesto, a seguito della revoca di quest’ultimo, dal genitore proprietario dell’immobile o dal terzo che lo abbia concesso in comodato o lo abbia acquistato, anche anteriormente al provvedimento di assegnazione, soffermandosi, in particolare, sulle pronunce della giurisprudenza in materia.
Clausole contrattuali in tema di risarcimento del danno da mancato rilascio
avv. Domenico Capra
L’intervento affronta il tema delle «clausole contrattuali in tema di risarcimento del danno da mancato rilascio», il quale implica chiarezza di idee sulla situazione sostanziale che si intende disciplinare a mezzo della clausola medesima. Le questioni rilevanti in tema di danno da occupazione dell’immobile sono ben individuate dalle due ordinanze di quest’anno della Cassazione, le quali attestano che il problema è comunque di prova e la clausola contrattuale utile alla bisogna è la clausola penale. In questa ottica si considera la clausola penale che predetermina il maggior danno ex art. 1591 c.c. e la clausola penale che predetermina il danno da risoluzione.
Azioni possessorie e risarcimento del danno
avv. Carlo del Torre
Il ristoro del danno da perdita del possesso ha dei risvolti differenti rispetto al risarcimento dei danni conseguenti a lesione del diritto di proprietà, costringendo, secondo la giurisprudenza prevalente, ad una dimostrazione più puntuale e precisa sia nell’an, sia nel quantum. Il problema pratico, tuttavia, è l’effettiva soddisfazione del danneggiato, atteso che ben raramente i responsabili risultano essere soggetti solvibili. Nell’intervento si svolge una approfondita disamina di tutti questi aspetti evidenziando, altresì, come, ai fini della tutela, sarebbe meglio incentivare maggiormente l’applicazione rigorosa delle norme in materia di azione possessoria, riducendo il più possibile i tempi di emissione di un provvedimento di reintegra e le tempistiche della successiva esecuzione.
Tempi processuali di esecuzione e risarcimento del danno
avv. Paolo Prato
L’intervento affronta il tema del credito risarcitorio in difesa della proprietà immobiliare nel caso di occupazione sine titulo degli immobili, alla luce del fatto che la tempistica necessaria a reintegrare il proprietario nel possesso effettivo del bene non è normalmente così rapida da rendere marginale il risarcimento del pregiudizio nel frattempo subito. Nella relazione si evidenzia anche come la natura del danno o meglio della prova del danno da occupazione senza titolo sia al vaglio delle Sezioni Unite della Cassazione, il cui intervento consentirebbe di risolvere finalmente i contrasti sorti in punto.
Separazione e mancato rilascio della casa coniugale
avv. Ascanio Sforza Fogliani
La casa, elemento essenziale del rapporto matrimoniale, può divenire uno dei principali elementi di contrasto in caso di separazione. L’assegnazione della casa coniugale costituisce titolo esecutivo nei confronti del coniuge non assegnatario, quindi se quest’ultimo non adempie spontaneamente è possibile mettere ad esecuzione il provvedimento tramite azione esecutiva di rilascio. Situazione diversa se la casa non viene assegnata ad uno dei due coniugi, per cui in capo ad uno dei due si concretizza l’ipotesi di occupazione sine titulo, di modo che l’avente diritto dovrà esperire la relativa azione per ottenere il rilascio dall’altro coniuge. Situazione ancora diversa nel caso in cui la casa non sia in proprietà ma in locazione, e non venga assegnata: in caso il titolare del contratto comunichi recesso al locatore, la permanenza nell’immobile da parte dell’altro coniuge fa sorgere in capo allo stesso l’ipotesi di occupazione senza titolo, ma, in questo caso non sarà il coniuge intestatario del contratto ad agire nei confronti dell’altro per occupazione sine titulo, ma starà al proprietario (già locatore) ricorrere alla relativa azione per ottenere il rilascio dall’altro coniuge. Nell’intervento si svolge una approfondita disamina di tutti questi aspetti evidenziando altresì, in argomento, come alle azioni predette consegua anche il risarcimento del danno da parte dell’occupante sine titulo.
Garanzia in caso di mancato rilascio
avv. Paola Tamanti
Nell’ipotesi di fideiussione prestata da un terzo per tutti gli obblighi assunti con il contratto di locazione, il fideiussore risponde anche dei danni per ritardata restituzione della cosa locata e quindi dell’indennità di occupazione pari al corrispettivo convenuto fino alla riconsegna. Nell’intervento si svolge un’accurata disamina di questi aspetti.
La prova del maggior danno nelle locazioni abitative anche “a canone concordato”
avv. Annamaria Terenziani
Come è possibile provare il maggior danno derivante da una non conforme o mancata tempestiva riconsegna dell’immobile da parte del conduttore? L’intervento affronta questo interrogativo precisando come si tratti, in questo caso, di un pregiudizio che vada oltre la semplice indennità di occupazione, che può essere provato con ogni mezzo, anche con presunzioni ed evidenziando, altresì, la relazione causale fra l’inadempimento del conduttore ed il prodursi di tale danno. Si potrà, così, far riferimento alle proposte ricevute, a contratti stipulati successivamente la liberazione o precedenti, sottoposti alla condizione della restituzione dell’immobile entro un determinato e ragionevole termine, o, ancora, ad opportunità contingenti legate alle caratteristiche dell’immobile o fiscali (bonus edilizi).
La prova del maggior danno nelle locazioni ad uso diverso
avv. Francesco Massimo Tiscornia
L’intervento esamina il caso di occupazione abusiva di immobili al termine del contratto o comunque senza titolo, in particolare evidenziando come il danno che il proprietario reclami non sia in re ipsa ma debba essere provato (pur con un alleggerimento del relativo onere) anche tramite presunzioni sull’intenzione di metterlo a frutto. Viene altresì affrontata la questione della possibile liquidazione equitativa da parte del giudice.
