33° Convegno del Coordinamento legali – Abstract Locazione

Di seguito gli estratti di alcuni degli interventi
I testi integrali saranno pubblicati nei volumi contenenti gli Atti
del 33° Convegno del Coordinamento legali di Confedilizia
(Piacenza, 23 settembre 2023)

CONVEGNO COORDINAMENTO LEGALI – ABSTRACT LOCAZIONI

2ᵃ PARTE GIURIDICA
La locazione abitativa dai patti in deroga agli “affitti brevi”
Relazione di base: avv. Paolo Scalettaris

La relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – prede in esame, per una migliore comprensione dello stato attuale della disciplina della locazione abitativa, l’evoluzione in chiave “storica” di tale disciplina. In particolare, l’analisi prende le mosse dalla legge n. 392 del 1978 sull’equo canone per passare all’esame della legge sui cd. “patti in de­roga” e quindi della legge n. 431 del 1998 ed infine delle dispo­sizioni che hanno modificato o inte­grato quest’ultima legge senza dimenticare le numerose disposizioni di portata fiscale che hanno interessato la materia. Dall’esame del quadro così delineato emergono i punti che oggi caratterizzano la materia: la distin­zione tra locazioni abitative e loca­zioni non abitative; la frammentazione della disciplina della loca­zione abi­ta­tiva e la diversità della disciplina quanto alla durata della locazione; i rapporti della loca­zione abi­tativa con la realtà e la disciplina del condominio; i profili che concernono il ri­spetto delle norme e quelli legati alla misura del corrispettivo e alla morosità incolpevole; il col­legamento tra disciplina civilistica e disciplina fiscale della locazione; la prospettiva del ritorno alla normativa del codice civile; il ruolo chiave assunto in materia dalle associazioni rappresentative dei proprie­tari e dei con­duttori.

Disdetta e rinnovo tacito
avv. Paola Castellazzi

L’intervento tratta della disdetta e del rinnovo tacito e, in particolare, si sviluppa attraverso l’esame della giurisprudenza in materia sia di legittimità sia di merito. La conclusione a cui porta questo studio è che la rinnovazione tacita del contratto di locazione non può desumersi dal solo fatto della permanenza del conduttore nella detenzione del bene locato oltre alla scadenza del termine, né dal pagamento e dall’accettazione dei canoni, né dal ritardo con il quale sia stata promossa l’azione di rilascio: occorre, invece, che questi fatti siano qualificati da altri elementi idonei a far ritenere in modo non equivoco la volontà delle parti di mantenere in vita il rapporto locativo, con rinuncia, da parte del locatore, agli effetti prodotti dalla scadenza del contratto e dalla disdetta.

Attestazione nei contratti regolamentati
avv. Mauro Prete

L’intervento approfondisce i diversi aspetti legati all’attestazione di rispondenza del contenuto economico e normativo dei contratti regolamentati di cui al dm 16.1.2017; contratti che, in caso di nuovi accordi territoriali, devono essere muniti di tale documento, anche al fine di ottenere le agevolazioni fiscali previste dalla normativa vigente. In questa prospettiva particolare attenzione viene riservata, peraltro, agli interventi normativi e interpretativi che si sono succeduti in materia.

Ruolo delle Associazioni nei patti in deroga e nei contratti regolamentati
avv. Raffaello Stendardi

L’attività svolta nel corso degli anni da Confedilizia e dalle associazioni locali in fase di formazione e sottoscrizione degli accordi per definire i criteri generali (in ambito nazionale) e le condizioni specifiche (in sede locale) dei contratti a canone concordato, ne conferma il ruolo di organizzazioni maggiormente rappresentative della proprietà. Anche alla luce dei principi espressi nella sentenza n. 6 del 2020 dell’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato, sussiste quindi in capo a tali organismi il potere di agire in via autonoma e tempestiva per denunciare eventuali profili di illegittimità di atti che – pur non immediatamente lesivi di un singolo associato in assenza di un provvedimento attuativo – arrecano, in maniera generale e astratta, una lesione agli interessi “collettivi” della categoria rappresentata. L’intervento approfondisce tutti questi aspetti, giungendo alla conclusione che detto potere di controllo e denuncia riguardi lo stesso procedimento nel cui ambito vengono formalizzati gli accordi per la definizione dei criteri generali e delle condizioni specifiche dei contratti a canone concordato.

Cedolare secca e natura del conduttore
dott. Francesco Veroi

Sull’applicabilità della cedolare secca ai contratti di locazione, ad uso foresteria, stipulati con imprese, in qualità di conduttore, si  registrano nuove sentenze di appello favorevoli ai contribuenti (da ultimo, vedasi Corte di giustizia tributaria di secondo grado Veneto, sez. 5, sent. n. 53/2023, depositata il 16 gennaio 2023), mentre si è tuttora in attesa di una pronuncia chiarificatrice della Cassazione. Peraltro, considerata la preclusione alla registrazione dei contratti, ad uso foresteria, con cedolare secca, il contenzioso che si sviluppa scaturisce a seguito degli avvisi di liquidazione per l’imposta di registro, mentre non risultano pronunce in merito ad accertamenti relativi alle imposte sui redditi.
Nella relazione si esamina tutto questo, ponendo particolare attenzione alle singole problematiche che deve affrontare il contribuente che avvii un contenzioso in materia.