Foresteria e cedolare secca: importante sentenza della Corte di Cassazione
La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 12395, depositata il 7.5.2024, in merito all’opzione per la cedolare secca per un contratto di locazione concluso dal conduttore nell’esercizio della sua attività professionale per metterlo a disposizione dei propri dipendenti o collaboratori (cd. foresteria), ha enunciato il seguente principio di diritto:
“In tema di redditi da locazione, il locatore può optare per la cedolare secca anche nell’ipotesi in cui il conduttore concluda il contratto di locazione ad uso abitativo nell’esercizio della sua attività professionale, atteso che l’esclusione di cui all’art. 3, sesto comma, d.lgs. n. 23 del 2011 si riferisce esclusivamente alle locazioni di unità immobiliari ad uso abitativo effettuate dal locatore nell’esercizio di una attività d’impresa o di arti e professioni”.
La Cassazione, con questa importante sentenza, chiude, si spera, una querelle in essere dal 2011.
Infatti, nonostante la normativa relativa alla cedolare secca sugli affitti abitativi, contenuta nel d.lgs. n. 23 del 2011, stabilisca che solo ai locatori è impedito – per poter usufruire del regime sostitutivo – di agire nell’esercizio di un’attività di impresa o di arti e professioni, l’Agenzia delle entrate, con la circolare n. 26 del 2011, ha portato avanti per 13 anni la tesi secondo la quale tale vincolo operi anche nei confronti dei conduttori. E ciò nonostante diverse sentenze di merito di segno opposto (cfr. articoli sottostanti). La Confedilizia, invece, ha espresso sin dal 2011 l’avviso che l’interpretazione dell’amministrazione finanziaria fosse infondata, non rispondendo né al contenuto letterale della norma, che non pone limiti nei confronti del conduttore, né alla ratio della stessa, che vorrebbe agevolate fiscalmente tutte le locazioni ad uso
abitativo da parte di soggetti Irpef.
Adesso si attende il recepimento di tale principio da parte dell’Agenzia e l’adeguamento dei programmi di registrazione dei contratti di locazione che non permettono l’esercizio dell’opzione qualora il conduttore operi nell’esercizio di un’attività di impresa, arte o professione.
Foresteria e cedolare secca: confermato un importante principio di diritto
Con la sentenza n. 754 del 27.2.’17, la Commissione tributaria regionale di Milano ha confermato un importante principio di diritto che Confedilizia ha sostenuto fin dal 2011: la cedolare secca ben può essere applicata ad un contratto il cui conduttore risulta essere una società (tipico il caso della foresteria), ricorrendone tutti i presupposti previsti dalla legge e cioè che il locatore sia una persona fisica che non agisce in regime di impresa o di libera professione e che loca un immobile ad uso abitativo con un contratto ad uso abitativo (cfr. Cn maggio ’17).
Come ben ha sottolineato la Commissione – respingendo l’appello delle Entrate e confermando la decisione di prime cure – per quanto concerne il profilo del locatario, la norma non impone alcun vincolo particolare ai fini dell’accesso al regime agevolato.
L’interpretazione data dell’Agenzia delle entrate con la circolare n. 26/E del 2011, per la quale esulano dal campo di applicazione della cedolare i contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, finisce per equiparare illegittimamente i locatori (che ex art. 3, d.lgs. n. 23/’11 non devono agire nell’esercizio di un’attività di impresa, arte o professione) ai conduttori, per i quali invece nessuna disposizione prevede una simile preclusione.
Ne consegue – ha concluso la Commissione regionale – che, se il locatore è una persona fisica che non esercita attività imprenditoriale, sussistendo il requisito previsto dalla legge della destinazione dell’immobile ad uso abitativo, può optare per la cedolare secca per la tassazione dei canoni di locazione e non ha alcuna rilevanza il fatto che il conduttore sia una società.
Altre sentenze sullo stesso tema
Dalla Commissione tributaria provinciale di Milano arriva la seconda sentenza (n. 3529 del 17.4.’15), dopo quella della Commissione di Reggio Emilia (n. 470 del 4.11.’14), che smentisce la tesi dell’Agenzia delle entrate secondo la quale il regime della cedolare secca sugli affitti non troverebbe applicazione per gli immobili locati a soggetti che agiscano nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni, anche in caso di successiva locazione da parte di questi ultimi per finalità abitative.
Posto che, in effetti, la legge non prevede alcun requisito soggettivo in capo al conduttore, è auspicabile che l’Agenzia si adegui prontamente a quanto affermato dalla dottrina e confermato dalla giurisprudenza, così evitando che si alimenti un irragionevole (e costoso) contenzioso.
