Di seguito gli estratti di alcuni degli interventi
I testi integrali saranno pubblicati nei volumi contenenti gli Atti
del 31° Convegno del Coordinamento legali di Confedilizia
(Piacenza, 18 settembre 2021)
CONVEGNO COORDINAMENTO LEGALI – ABSTRACT LOCAZIONI
Locazioni e covid: nuove norme e vecchie soluzioni
Relatore di base: avv. Carlo del Torre
Il legislatore dell’emergenza è intervenuto sostanzialmente su tre fronti che assumono rilievo per il settore della locazione: una prima serie di interventi ha riguardato l’emanazione di norme sostanziali sia di carattere generale, ma che trovano applicazione anche nel settore locatizio, sia specifiche per particolari categorie di locazioni; una seconda serie di interventi ha riguardato il trattamento fiscale o comunque le misure di sostegno, in realtà modeste, per il settore delle locazioni; una terza serie di interventi ha riguardato la sospensione delle esecuzioni per rilascio. In tale panorama normativo, peraltro sviluppatosi in modo disorganico e scoordinato, si colloca una altrettanto variegata produzione dottrinale e giurisprudenziale che solo di recente ha iniziato ad allinearsi su posizioni più aderenti al dettato normativo vigente che in fin dei conti resta sempre regolato dalle norme codicistiche e delle leggi speciali senza particolari influenze della normativa emergenziale.
Nella relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – vengono approfonditi tutti questi aspetti evidenziandosi, in particolare, come riesca difficile ammettere, de jure condito, la possibilità per il conduttore di pretendere una riduzione dei canoni fondata sulla persistenza degli eventi pandemici o addirittura un potere del giudice di integrare le condizioni contrattuali in caso di mancato accordo tra le parti, come certa giurisprudenza inizialmente aveva cercato di ammettere.
Accordi di riduzione del canone: forme e contenuti
avv. Paola Castellazzi
L’intervento tratta del contenuto degli accordi di riduzione del canone e dell’opportunità della loro registrazione presso l’Agenzia delle entrate. Si evidenzia anche come tali accordi di riduzione abbiano avuto il merito di ridurre il contenzioso tra locatori e conduttori.
La giurisprudenza alla prova dell’emergenza
prof. avv. Vincenzo Cuffaro
Nell’intervento, prendendo spunto da alcune decisioni di merito, viene esaminata la reazione dei giuristi (pratici e teorici) alle conseguenze che la sopravvenienza epidemica ha determinato sui rapporti di locazione. In particolare viene messo in luce come, alla prova dei fatti, sia risultato arduo, anche sul piano legislativo, il governo della clausola generale di buona fede che la dottrina e la giurisprudenza avevano invocato ed applicato in relazione a circostanze certamente meno drammatiche.
Impossibilità sopravvenuta e locazioni commerciali
avv. Paolo Prato
Tra le principali questioni sollevate dalla pandemia vi è quella relativa agli effetti dell’emergenza sanitaria sui contratti di locazione commerciale in essere, con particolare riguardo all’eventuale sospensione o riduzione del canone.
L’intervento si incentra sulle riflessioni dottrinali e sulle prime decisioni dei giudici in proposito e, segnatamente, sulla applicabilità o meno dell’impossibilità sopravvenuta alla prestazione delle parti del contratto.
Gli accordi delle parti tra autonomia contrattuale e norme imperative
avv. Renzo Rossi
La pandemia da covid-19 ha fatto registrare una tensione tra, da un lato, le istanze dei locatori che, anche durante l’emergenza, non hanno mai cessato di consentire il godimento dell’immobile e di adempiere agli obblighi su di essi gravanti (obblighi di manutenzione straordinaria, obblighi fiscali etc…) e, dall’altro, le istanze dei conduttori, i quali, viceversa, hanno lamentato una compressione del godimento, non imputabile al locatore ma dovuto a factum principis, per effetto dei noti provvedimenti restrittivi delle libertà personali ed economiche.
Nell’intervento ci si interroga se, nella dialettica tra autonomia contrattuale e norme imperative che da sempre permea il diritto delle locazioni, si inserisca una nuova norma cogente costituita dall’obbligo in capo alle parti di rinegoziare il contenuto economico del contratto. E, in tal ultimo caso, se l’obbligo di negoziare comporti un dovere di concludere un contratto modificativo oppure se le parti possano esercitare l’autonomia privata con la stessa ampiezza con cui, nel rispetto dell’obbligo di buona fede, esse possono esercitarla nella fase genetica del contratto.
Il ruolo della mediazione
avv. Ascanio Sforza Fogliani
La scelta del legislatore di porre a carico delle parti l’obbligo di tentare una definizione stragiudiziale delle controversie sorte per effetto dell’emergenza sanitaria, rappresenta un forte e chiaro incoraggiamento alla risoluzione delle liti al di fuori delle aule dei tribunali.
Al riguardo, l’intervento – nell’esaminare gli aspetti della nuova ipotesi di mediazione obbligatoria introdotta dal d.l. n. 6 del 2020 – evidenzia come la decisione del Governo di introdurre tale novità sia stata determinata dalla consapevolezza che la mediazione rappresenti l’istituto che offre maggiori garanzie tra gli strumenti deflattivi del contenzioso.
Onerosità sopravvenuta e locazioni commerciali
avv. Francesco Massimo Tiscornia
Nell’intervento vengono illustrati i rimedi della risoluzione e rinegoziazione dei contratti di locazione commerciale a cui le parti sono più frequentemente ricorse nel corso della pandemia ed i relativi esiti giudiziari.
