Condominio e danni da umidità

Non sono rare le lamentele dei condòmini circa la presenza di umidità nelle loro unità immobiliari dovuta ad un’inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali dell’edificio condominiale. In argomento occorre allora sapere che, secondo la giurisprudenza, il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, deve adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde in base all’art. 2051 cod. civ. dei danni da queste cagionati alle porzioni di proprietà esclusiva, anche se i danni siano imputabili a vizi originari di costruzione dello stabile comportanti la concorrente responsabilità (decennale) del costruttore ex art. 1669 cod. civ. Per la magistratura, infatti, i difetti originari dell’immobile non possono essere equiparati al caso fortuito, che – com’è noto – costituisce l’unica causa di esonero del custode dalla responsabilità ai sensi del predetto art. 2051 cod. civ. Da tanto, sempre secondo la giurisprudenza, deriva – con particolare riferimento al caso che qua interessa – che, ove la cattiva coibentazione delle parti comuni si riverberi sulle unità immobiliari di proprietà esclusiva, la responsabilità del condominio può negarsi solo se tale difetto non sia dovuto alle caratteristiche intrinseche dell’edificio, ma ad altri fattori che causino effettivamente il danno (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 15291 del 12.7.2011). La conclusione è, dunque, che l’umidità conseguente ad un’inadeguata coibentazione delle strutture perimetrali di un edificio condominiale integra, ove siano compromessi l’abitabilità e il godimento delle singole unità immobiliari, grave difetto dell’edificio ai fini della responsabilità del costruttore ex art. 1669 cod. civ., ma, al contempo, comporta ex art. 2051 cod. civ. anche (o esclusivamente nel caso di edifici costruiti da più di 10 anni) la responsabilità – nei confronti dei singoli condòmini interessati – del condominio, che è tenuto, quale custode, ad eliminare le caratteristiche lesive insite nella cosa.