Di seguito gli estratti di alcuni degli interventi
I testi integrali saranno pubblicati nei volumi contenenti gli Atti
del 32° Convegno del Coordinamento legali di Confedilizia
(Piacenza, 17 settembre 2022)
CONVEGNO COORDINAMENTO LEGALI – ABSTRACT CONDOMINIO
La compravendita ed il condominio
Relazione di base: avv. Pier Paolo Bosso
La relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – affronta i riflessi della compravendita in rapporto alla vita condominiale: forma e contenuti della comunicazione di acquisto per aggiornamento dell’anagrafe condominiale, diritti e limitazioni di godimento sulle parti comuni, usi esclusivi, opponibilità dei regolamenti condominiali all’acquirente, questioni relative alla spettanza delle spese comuni a carico del venditore o dell’acquirente e utilizzabilità degli incentivi fiscali tra venditore ed acquirente (anche nel superbonus, sismabonus etc..). Il tutto con una comparazione tra disciplina codicistica ante e post riforma del condominio del 2012, con proposte di possibili ulteriori suggerimenti e miglioramenti finalizzati a prevenire problematiche e contenziosi tra venditore, acquirente e tra gli stessi e il condominio. Particolare attenzione viene anche riservata alle situazioni di condominio verticale, condominio orizzontale, condominio minimo, condominio parziale, supercondominio, complessi, comprensori, alle forme di possibili vendite differite abbinate a contratti di appalto, ai contratti di rent to buy, ai leasing immobiliari.
Invio della copia autentica del titolo, certificazioni sostitutive, questioni di privacy
avv. Carlo Bendin
L’intervento approfondisce il tema della tenuta (e aggiornamento) del registro dell’anagrafe condominiale e le ipotesi di trasferimento per atto tra vivi, a qualsiasi titolo, di unità immobiliari in regime di condominio. Nel primo caso viene analizzato con quali limiti l’amministratore debba o possa acquisire le informazioni normativamente previste per il registro, in particolare in caso di omessa o incompleta risposta da parte dei condomini inadempienti alla richiesta di fornirle. Nel secondo caso viene analizzato, in un’ottica di pertinenza e non eccedenza nel trattamento dei dati personali, quali modalità formali possano considerarsi equipollenti all’obbligo gravante sul cedente di trasmettere all’amministratore “copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto”. In entrambi i casi, trattandosi di attività che implicano trattamento di dati personali e quindi che vertono su diritti costituzionalmente garantiti, nell’intervento si sottolinea come le norme civilistiche vadano lette ed applicate in conformità alle norme sulla privacy e quindi in particolare al Regolamento UE 2016/679 e ai principi (di liceità, finalità, minimizzazione, ecc.) da esso previsti.
Accettazione del regolamento e dei millesimi
avv. Paola Castellazzi
Dopo una breve premessa sulla natura del regolamento e delle tabelle millesimali e sulle maggioranze necessarie per la loro approvazione, l’intervento esamina il testo della legge e le decisioni della giurisprudenza, arrivando alla conclusione che sia il regolamento e sia le tabelle millesimali possano essere approvati e modificati e, quindi, accettati, solo per atto scritto, essendo esclusa la possibilità di un’accettazione verbale o per fatti concludenti.
Contenuto dell’attestazione e responsabilità dell’amministratore
avv. Antonino Coppolino
L’argomento trattato riguarda uno degli obblighi previsti dall’art. 1130 c.c. a carico dell’amministratore di rilasciare, al condomino che ne faccia richiesta, un’attestazione relativa allo stato dei pagamenti degli oneri condominiali e delle eventuali liti in corso; obbligo, la cui mancata ottemperanza configura una delle gravi irregolarità previste dalla legge (art. 1129 c.c.) per la revoca dell’amministratore.
Trascrizioni e limitazioni dei diritti sulla proprietà esclusiva e sui beni comuni
dott.ssa Alessandra Mascellaro
L’intervento esamina alcuni casi pratici, alla luce dei più recenti orientamenti della giurisprudenza. Il regolamento di condominio può imporre limiti all’uso della proprietà esclusiva? E’ opponibile ai terzi una clausola di prelazione contenuta in un regolamento di condominio? Si può costituire una servitù di parcheggio su area privata? Si può costituire un uso esclusivo su un ente comune condominiale? E’ possibile usucapire una parte comune condominiale? Ci si sofferma sull’iter logico-giuridico seguito dalla giurisprudenza per arrivare ad approfondire i diversi istituti e individuare le soluzioni più idonee, in risposta alle istanze che provengono dalla prassi.
Trasferimento e opponibilità dei diritti di uso esclusivo
avv. Vincenzo Nasini
Il diritto di uso esclusivo e perpetuo di alcune parti comuni si trova spesso menzionato nei regolamenti di condominio e negli atti di compravendita delle singole unità immobiliari soprattutto con riferimento a porzioni di aree circostanti l’edificio condominiale come cortili o giardini e non solo. Accadeva spesso in passato che anziché attribuire queste porzioni di area in proprietà esclusiva quali pertinenze delle singole unità compravendute si optasse per l’attribuzione, appunto, di un uso esclusivo e perpetuo di tali aree. La Cassazione, con la pronuncia n. 28972 del 17.12.2020, ha statuito, a Sezioni Unite, che il diritto di uso esclusivo sulla porzione del cortile condominiale costituente parte comune dell’edificio in forza di uno specifico accordo inter partes non possa avere natura di diritto reale atipico, sia perché esso svuoterebbe di contenuto il diritto di proprietà degli altri condòmini escludendo di fatto ogni possibilità di utilizzo da parte loro sia perché, dal punto di vista strettamente giuridico, esso non rientra nel numero chiuso dei diritti reali previsti dal codice civile. Secondo la Corte il cosiddetto diritto d’uso esclusivo può avere solo natura obbligatoria e ciò significa che esso non è perpetuo e non è opponibile a terzi, ma ha valore solo tra i soggetti che hanno sottoscritto l’accordo. L’intervento compie una disamina accurata di tutti questi aspetti.
Contributi condominiali precedenti la compravendita
dott. Antonio Nucera
L’imputazione, al vecchio o al nuovo proprietario, dei contributi condominiali pendenti è questione assai controversa. Se, infatti, nei rapporti tra condominio e acquirente di un’unità immobiliare opera la regola di cui all’art. 63, quarto comma, disp. att. c.c., nei rapporti interni tra acquirente e venditore possono verificarsi ipotesi di dubbia interpretazione. Il problema non è di poco conto: si pensi, ad esempio, alle ingenti spese necessarie per il restauro della facciata condominiale, spese che vengono deliberate in un dato momento ma la cui pratica attuazione viene differita nel tempo, quando l’immobile è magari già stato venduto, oppure a contributi maturati allorché il condomino alienante era ancora proprietario dell’unità immobiliare, ma approvati con delibera successiva all’alienazione. L’intervento si occupa di approfondire questi aspetti evidenziando, in particolare, l’evoluzione della giurisprudenza in materia.
Fondi di riserva e liti in corso
avv. Paolo Scalettaris
Nell’ambito della gestione del condominio possono essere individuati numerosi “fondi” aventi origini e finalità differenti: tra questi il cd. “fondo di riserva”, il “fondo speciale” di cui al n. 4 dell’art. 1135 c.c., il “fondo morosità”. L’intervento analizza gli scopi e le modalità operative che interessano le tre specie di “fondo” anzidette e prende in considerazione i problemi che concernono le responsabilità relativamente ai fondi medesimi nel caso di compravendita di una (o più di una) delle unità immobiliari facenti parte del condominio. Nel compiere tale analisi viene prestata attenzione sia al fronte “esterno” rispetto alle parti (e cioè al fronte dei rapporti tra il vecchio e il nuovo proprietario dell’unità ed il condominio) sia al fronte “interno” proprio del rapporto tra il venditore e l’acquirente.
Accettazione del regolamento e dei millesimi
avv. Angelo Sollazzo
L’intervento affronta il tema dell’accettazione, da parte dei terzi acquirenti, delle disposizioni contenute nel regolamento di condominio. In particolare, si sofferma sull’opponibilità di eventuali limitazioni ai poteri ed alle facoltà – spettanti ai condòmini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva – contenute nel regolamento di natura contrattuale. Viene svolta anche una breve disamina di alcune importanti pronunce giurisprudenziali.
Benefici fiscali, cessioni del credito e mutui in essere
dott. Francesco Veroi
In caso di vendita di unità immobiliari sulle quali sono stati eseguiti interventi che danno diritto ad uno dei bonus fiscali per l’edilizia (superbonus, bonus ristrutturazioni, ecobonus ecc.), è necessario prestare attenzione alla sorte che avranno i “bonus” ancora non completamente fruiti. L’intervento, dopo aver preliminarmente esaminato la norma che se ne occupa (e precisamente il comma 8 dell’art. 16-bis del TUIR), passa a trattare di come venditore e acquirente possano regolarsi in presenza di bonus fiscali detraibili in dichiarazione dei redditi (in 4, 5 o 10 anni a seconda dei casi); bonus che, al momento della vendita dell’unità immobiliare, non siano ancora stati detratti per intero.
