Condominio e cappotto termico

Ai sensi dell’art. 1121 cod. civ., qualora l’innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all’importanza dell’edificio, e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata, i condòmini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati da qualsiasi contributo nella spesa. Tali soggetti (così come i loro eredi e aventi causa) possono, tuttavia, in qualunque momento partecipare ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo alle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera. Qualora, invece, l’opera non sia suscettibile di utilizzazione separata, l’innovazione non è consentita: fa eccezione il caso in cui i condòmini interessati intendano sopportare integralmente la spesa relativa.

Ciò posto, è il caso di chiarire, in argomento, che – secondo la giurisprudenza – il carattere voluttuario o gravoso dell’innovazione va determinato in senso oggettivo con riferimento alle condizioni e all’importanza dello stabile e non in relazione alle condizioni soggettive, anche economiche, dei singoli condòmini (cfr. Cass. sent. n. 2408 del 23.4.’81, e Cass. sent. n. 428 del 18.1.’84).

Al proposito, è importante – e di attualità – ricordare che la Cassazione (sent. n. 10371/’21) si è pronunciata, così stabilendo “La realizzazione di un <<cappotto termico>> sulle superfici esterne dell’edificio condominiale non rientra tra le innovazioni voluttuarie o gravose di cui all’art. 1121 c.c., né configura una cosa che è destinata a servire i condomini in misura diversa, oppure solo una parte dell’intero fabbricato ma, in quanto finalizzata alla coibentazione dell’edificio condominiale ed al miglioramento della sua efficienza energetica, va ricompresa tra le opere destinate al vantaggio comune dei proprietari, inclusi quelli dei locali terranei; ne consegue che, ove la sua realizzazione sia deliberata dall’assemblea, trova applicazione l’art. 1123, comma 1, c.c. per il quale le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno”.