Un interrogativo ricorrente riguarda la possibilità di porre a carico del conduttore, in deroga a quanto previsto dal codice civile, anche le spese di manutenzione straordinaria afferenti l’immobile locato.
Al quesito, con riguardo alle locazioni non abitative, ha risposto la Cassazione la quale ha chiarito che una pattuizione che ponga a carico del conduttore sia la manutenzione ordinaria sia la manutenzione straordinaria dell’immobile locato, “non incorre nella sanzione di nullità” di cui all’art. 79, della legge n. 392/’78, giacché in materia non si applica l’art. 23 della stessa legge riguardante le riparazioni straordinarie per gli immobili abitativi, “né è stabilita la predeterminazione legale del limite massimo del canone” (cfr., ex multis, sent. n. 9019 del 30.4.’05).
Si tratta di un ragionamento, tuttavia, che, alla luce dell’intervenuta abrogazione del predetto art. 23 ad opera della l. 431/’98, ben può ritenersi applicabile anche alle locazioni abitative di tipo libero, per le quali, peraltro, già da tempo la dottrina va affermando la piena validità di tutta una serie di pattuizioni favorevoli al locatore (anche in materia di spese di tipo straordinario) considerate illegittime in vigenza della disciplina sull’equo canone (cfr., fra gli altri, A. Mazzeo, Le locazioni nella legislazione speciale, 2002).
Per locazioni regolamentate (agevolate, transitorie e per studenti universitari), invece, il discorso cambia. In tal caso, infatti, occorre far riferimento a quanto previsto nell’apposita tabella di riparto per gli oneri accessori allegata al d.m. Infrastrutture 16.1.’17, la quale riconosce di competenza del conduttore, con riguardo alle parti interne dell’appartamento locato, solo le spese relative alle opere di manutenzione ordinaria. Sicché una pattuizione, come quella in esame, sarebbe – sulla scorta di quanto osservato dagli interpreti in relazione a clausole simili (cfr., fra gli altri, F. Lazzaro e M. Di Marzio, Le locazioni per uso abitativo, 2007) – senz’altro invalida.
Resta da dire, infine, delle locazioni disciplinate semplicemente dal codice civile, come, ad esempio, le locazioni turistiche e le locazioni di immobili con vincolo storico-artistico. Si tratta di ipotesi, tuttavia, che non pongono particolari problemi, essendo pacifico che in questo tipo di locazioni la regolamentazione dei criteri di riparto delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria è rimessa alla libera determinazione delle parti (cfr., ex multis, Cass. sent. 11856 del 2.11.’92).
da Confedilizia notizie, giugno ’23
Confedilizia notizie è un mensile che viene diffuso agli iscritti tramite le Associazioni territoriali della Confederazione.
