Di seguito gli estratti di alcuni degli interventi
I testi integrali saranno pubblicati nei volumi contenenti gli Atti
del 33° Convegno del Coordinamento legali di Confedilizia
(Piacenza, 23 settembre 2023)
CONVEGNO COORDINAMENTO LEGALI – ABSTRACT CONDOMINIO
1ᵃ PARTE GIURIDICA
A dieci anni dall’entrata in vigore della Riforma del condominio questioni risolte e problemi ancora aperti
Relazione di base: avv. Vincenzo Nasini
La relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – approfondisce gli effetti della riforma del 2012, evidenziando come il legislatore, pur avendo risolto molti problemi indicati dalla prassi e in parte già affrontati in modo non univoco dalla giurisprudenza, ne abbia lasciati aperti altrettanti oltreché creati di nuovi.
Dalla relazione emerge anche come il contributo della Confedilizia alla riforma sia stato importantissimo per la modifica di alcune imperfette o errate previsioni normative che sarebbero state foriere di conseguenze negative.
Assemblee in videoconferenza e assemblee in presenza
avv. Daniela Barigazzi
L’art. 66 disp. att. cod. civ., modificato e integrato dalla l. n. 26/2020, disciplina l’assemblea condominiale on line prescrivendo il preventivo consenso della maggioranza numerica dei condòmini (salvo che la forma telematica sia contemplata nel regolamento condominiale); l’indicazione nell’avviso di convocazione della piattaforma sulla quale si svolgerà la riunione e dell’orario; la presenza di presidente e segretario. L’intervento esamina singolarmente tutti questi aspetti, cercando di fornire una linea interpretativa del disposto normativo.
Nuova mediazione e nuove responsabilità dell’amministratore
avv. Pier Paolo Bosso
L’intervento approfondisce – evidenziandone al contempo problemi e criticità – la nuova previsione introdotta dalla riforma Cartabia in materia di mediazione condominiale, secondo la quale l’amministratore del condominio è legittimato ad attivare un procedimento di mediazione, ad aderirvi e a parteciparvi; il verbale contenente l’accordo di conciliazione o la proposta conciliativa del mediatore sono sottoposti all’approvazione dell’assemblea (con le maggioranze di cui all’art. 1136 cod. civ); la conciliazione si intende non conclusa in caso difetti tale approvazione.
Responsabilità per le obbligazioni condominiali
avv. Antonino Coppolino
L’argomento dell’intervento riguarda la responsabilità per le obbligazioni condominiali. In particolare si incentra sul principio di parziarietà individuato dalle S.U. della Cassazione nel 2008, secondo cui le obbligazioni condominiali assunte nell’interesse del condominio si imputano ai singoli condòmini soltanto in proporzione delle rispettive quote. Ed a corollario di questo principio tratta anche dell’art. 63 disp. att. cod. civ. che dispone, per i creditori del condominio, la preventiva escussione dei condòmini morosi.
Animali in condominio tra legge e regolamenti
dott. Antonio Nucera
Tra le disposizioni introdotte della legge n. 220 del 2012 di riforma della disciplina condominiale che hanno suscitato maggiore interesse tra gli addetti ai lavori e gli organi di informazione vi è senz’altro la previsione di cui all’ultimo comma dell’art. 1138 cod. civ. secondo cui le norme del regolamento di condominio non possono “vietare di possedere o detenere animali domestici”. L’intervento evidenza, tuttavia, come la novella legislativa non abbia fatto altro che recepire il consolidato orientamento che la giurisprudenza aveva espresso in materia prima della legge di riforma del 2012. Ponendosi, infatti, nell’ambito di una norma che disciplina solo i regolamenti “ordinari”, la previsione in questione non può che essere interpretata nel senso che la stessa preclude alla maggioranza dei condòmini di porre il divieto di possedere o detenere animali domestici, mentre non impedisce alla totalità dei condòmini di adottare concordemente la regola sul divieto.
Bed and breakfast e rapporti condominiali
avv. Paolo Prato
L’avvio di b&b o altre strutture turistiche/ricettive in condominio ha comportato l’aumento delle controversie in materia condominiale. In alcuni condominii vi sono dei regolamenti che vietano espressamente lo svolgimento dell’attività di b&b. L’intervento, sulla base della più recente giurisprudenza e dottrina si sviluppa su tre spunti di analisi, sulla scorta di altrettanti quesiti: 1) i condòmini possono destinare il proprio immobile a b&b in presenza di divieti e limitazioni presenti nel regolamento di condominio? 2) tralasciando l’ipotesi di eventuali clausole limitative, l’attività di b&b può essere vietata a coloro che la svolgono? 3) cosa succede quando l’attività di b&b è vietata e il condomino continua ad esercitarla violando il divieto?
La conclusione è che su tutti questi aspetti, sebbene la giurisprudenza di legittimità abbia individuato alcuni approdi sicuri, non è possibile ancora ravvisare un orientamento consolidato.
Animali in condominio tra legge e regolamenti
avv. Flavio Saltarelli
Secondo la giurisprudenza maggioritaria le norme primarie dell’Unione europea, le quali hanno diretta applicazione negli Stati membri, legittimano – ritenendo gli animali “esseri senzienti” – la detenzione di animali domestici in condominio indipendentemente da clausole regolamentari di segno contrario. L’intervento tratta della questione, occupandosi, segnatamente, di quali animali possano essere definiti “animali domestici”.
Formazione dell’amministratore tra attestazione dei requisiti e corsi obbligatori
avv. Ascanio Sforza Fogliani
I corsi di formazione periodica degli amministratori condominiali e la prosecuzione dell’attività di gestione immobiliare sono questioni delicate che hanno occupato anche la giurisprudenza. In assenza di un sistema pubblico di controlli e accreditamenti, la verifica dell’esistenza dei requisiti in capo all’amministratore condominiale è, nel caso di contenziosi, affidata al giudice chiamato a dirimere la lite.
L’intervento esamina tutti questi aspetti soffermandosi, in particolare, sui requisiti di cui deve essere in possesso chi voglia svolgere l’attività di amministratore condominiale.
Delibere di ripartizione delle spese: nullità e annullabilità
avv. Angelo Sollazzo
L’intervento affronta il tema dell’invalidità della delibera di ripartizione delle spese. In particolare, si sofferma sui presupposti per la configurazione della nullità e dell’annullabilità, delineando brevemente il contesto normativo e giurisprudenziale di riferimento.
Durata dell’incarico e compenso dell’amministratore
avv. Annamaria Terenziani
Il tempo dell’incarico dell’amministratore si scandisce prima con la nomina, poi, alla fine del primo anno, con il rinnovo anche solo tacito, salvo diniego di rinnovo, ed infine al secondo anno con la conferma o la nomina di un nuovo amministratore, salvo dimissioni o revoche anteriori. Al momento della nomina, del rinnovo o della conferma deve essere presentato e approvato un preventivo: se manca, la delibera di nomina è nulla. Il preventivo deve essere sempre analitico, mai individuato per relationem con anni precedenti, mai ricavato dal solo rendiconto. La mancata corretta tenuta della contabilità rende il credito dell’amministratore verso il condominio non provato. L’intervento approfondisce questi aspetti anche attraverso l’esame della più recente giurisprudenza in materia.
Durata dell’incarico e compenso dell’amministratore
avv. Francesco Massimo Tiscornia
L’intervento evidenzia quali siano ad oggi le maggiori incertezze giuridiche relativamente all’amministratore di condominio, non risolte fin dall’origine dalla riforma di compromesso del 2012 e neanche nei successivi dieci anni dalla giurisprudenza: un esempio per tutti, l’ambiguità dell’”incarico di amministratore della durata di un anno che si intende rinnovato per eguale durata” (art 1129, comma 10, cod. civ.). Ancora oggi, infatti, sul punto non vi è certezza univoca. Altrettanto sulla validità della nomina di un amministratore senza i requisiti di legge. L’intervento, infine, tratta delle conseguenze della mancata indicazione nella delibera del compenso all’amministratore e delle nuove figure di amministratori riuniti in forma societaria.
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