Per maggiori chiarimenti in relazione ai quesiti sottostanti (le cui risposte potrebbero variare alla luce delle norme locali così come delle modifiche apportate in sede di conversione del decreto-legge n. 69/2024, meglio noto come decreto “Salva Casa”) o per ricevere consulenza su una questione di interesse, è possibile rivolgersi agli Sportelli “Salva Casa” attivi presso le Associazioni territoriali di Confedilizia
Domanda
Sono proprietario di un immobile cielo-terra su 3 piani di cui ognuno è di circa 45 mq.
Il terzo piano (sottotetto a spiovente) ha un’altezza massima di m. 2,55 e minima di m. 1,55: risulta pertanto considerato quest’ultimo come agibile ma non abitabile.
In realtà è stato dotato di bagno completo separato e impianto calorifero e viene usato come camera da letto.
Visto che vorrei vendere la casa come completamente abitabile, cosa è possibile fare con l’entrata in vigore del Decreto ?
Risposta
Per poter vendere l’intero immobile come abitabile, nel caso in cui il sottotetto risponda ai requisiti di legge (altezza, rapporti aereo-illuminanti, portata dei solai…), è necessario sanare il bagno realizzato e la camera da letto dotata di riscaldamento, mediante l’applicazione della normativa relativa al recupero abitativo dei sottotetti, qualora esistente nella Sua Regione.
Domanda
Vorrei cortesemente sapere se un abbaino realizzato al posto di un Velux autorizzato nel progetto presentato può essere sanato con il decreto “Salva Casa”. Preciso che l’immobile ha un vincolo indiretto e che l’abbaino non è su strada ma interno.
Risposta
Al netto delle leggi regionali e dei regolamenti comunali per la modifica dei prospetti, l’intervento in questione si configura come un’opera realizzata in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività; soggetto pertanto all’art.36-bis del DPR 380/2001 (articolo introdotto dal decreto “Salva Casa”). Pertanto, l’opera realizzata in difformità risulta sanabile se conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione del titolo in sanatoria ed ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’opera, mediante la presentazione di apposito titolo edilizio in sanatoria e il pagamento, a titolo di oblazione, di una somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione dell’intervento in misura compresa tra i 1.032 € e i 30.984 €.
Domanda
Nel 1997 ho acquistato un appartamento di nuova costruzione in Liguria chiedendo l’apertura di una finestra 0,40 x 0,60 che non era prevista, il comune approvava la mia richiesta però collocava l’apertura a 2 metri di altezza.
Io ho fatto la finestra collocandola a 1,5 metri dal pavimento, poiché non c’è stato mai un controllo ora mi chiedo se dopo un certo numero di anni è andata in prescrizione oppure bisogna fare una sanatoria.
Risposta
Per rispondere al quesito sottoposto, evidenziamo che l’Amministrazione comunale, in ipotesi, ha sempre la facoltà di intervenire con riferimento ad interventi edilizi realizzati senza titolo abilitativo o in difformità dal medesimo.
Con riferimento al caso di specie, per quanto risulta dalla richiesta di parere, l’intervento di realizzazione della finestra è stato posto in essere in difformità dal titolo edilizio (e, in specie, a 1,5 m. dal pavimento, anziché a 2 m.).
Pur reputando che, a fronte del lungo lasso di tempo trascorso, difficilmente il Comune possa spontaneamente intervenire su quanto realizzato circa la detta finestra, riteniamo che la menzionata apertura ad altezza inferiore da quella consentita dal Comune possa rientrare, in ipotesi, fra le fattispecie di cui all’art. 34-bis, comma 2 bis, del TUE (per come da ultimo introdotto per effetto del d.l. “Salva Casa”).
La detta previsione normativa, infatti, per gli interventi realizzati entro il 24.5.2024, considera tolleranze esecutive, come tali non richiedenti un apposito procedimento di sanatoria e non costituente violazioni edilizie, anche “le irregolarità esecutive dei muri esterni ed interni”.
Pertanto, riteniamo possa rientrare in detta previsione la realizzazione di un’apertura (finestra) su un muro ad altezza inferiore, con scostamento contenuto, di quella consentita dall’Amministrazione comunale, trattandosi, a quanto consta, di modifica dei muri esterni e interni del fabbricato di entità non particolarmente rilevante.
Domanda
Si vuol sapere se rientra nel decreto “Salva Casa” un gazebo in vetrate e pannelli in pvc, di dimensioni mt. 3 x 1,5 e altezza mt. 2 , posto sul terrazzo di casa al piano terra e adibito a ripostiglio e attrezzi da giardino. In caso positivo, qual è la procedura da seguire per ottenere la sanatoria?
Risposta
L’intervento descritto non rientra nei casi previsti dal decreto “Salva Casa”.
I regolamenti comunali in genere trattano questi gazebo o ricoveri attrezzi come arredamento da giardino realizzabile in edilizia libera.
Domanda
Ho acquistato un immobile con una veranda già sanata e nel ristrutturare casa ho messo la cucina nella veranda per ottenere un vano in più. Con il nuovo decreto riesco a regolarizzarla? Sapete quanto potrebbe indicativamente venire a costare?
Risposta
Per rispondere al quesito sottoposto, riteniamo che la trasformazione della veranda (pur già sanata) in locale ad uso cucina comporti un cambio di destinazione d’uso rientrante all’interno della medesima categoria funzionale, quella “residenziale”, ai sensi dell’art. 23-ter, comma 1, lett. a), del TUE.
Perciò, il detto mutamento di destinazione d’uso potrebbe, in ipotesi, rientrare fra le fattispecie di cui all’art. 23-ter, comma 1 bis (introdotto dal decreto “Salva Casa”) solo, però, nel caso in cui non siano intervenute opere edilizie (ai fini del cambiamento), fermo il rispetto delle norme di settore.
Peraltro, trattandosi, nel caso di specie, di mutamento d’uso già realizzato, riteniamo che la regolarizzazione dello stesso richieda la presentazione di una SCIA in sanatoria ex art. 36-bis del TUE (introdotto dal decreto “Salva Casa”), previa verifica della sussistenza dei requisiti e presupposti di conformità ivi previsti.
Per quanto concerne, poi, l’oblazione, il comma 5 del detto art. 36-bis prevede il pagamento, a tale titolo, di una somma pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile conseguente alla realizzazione degli interventi, in misura compresa tra 1.032 e 30.984 euro.
Domanda
Ho acquistato un alloggio di circa 90 mq nel 1991 tutto regolare; adesso risulta che l’altezza non è regolare in quanto è di circa 2,60 mt. Posso regolarizzare questa vicenda (oramai un incubo per me) utilizzando il nuovo decreto?
Risposta
Con l’introduzione delle tolleranze previste dal decreto “Salva Casa” (5% nel caso in esame), l’altezza interna di 2,60 mt è ammissibile e rispetta i requisiti igienico sanitari previsti.
Domanda
Volevo un’informazione al riguardo del nuovo condono. Mi sembra di avere capito che una veranda rientri nell’ edilizia libera. Ora il mio vicino ha a ridosso del confine con il mio terreno dove non c’è alcuna costruzione una pergola con tenda plastificata amovibile (azionata elettricamente) al pavimento con due pali posti a circa 1 metro dal confine. Ora chiedo se con questo “condono” non avendo le distanze dal confine la può sanare. Finora ho lasciato così perché al momento dell’acquisto sia per me che per lui c’era già. Non vorrei però che il passo successivo fosse la chiusura creando una veranda o la posa di copertura fissa. Può farlo? Se no cosa debbo fare se invece lo facesse? Rivolgermi al comune?
Risposta
Per rispondere al quesito sottoposto, evidenziamo che l’art. 6, comma 1, del TUE, lett. b ter (lettera introdotta con il decreto “Salva Casa”) include fra gli interventi di edilizia libera – perciò, realizzabili senza titolo abilitativo – pure le tende a pergola con telo retrattile anche impermeabile e le tende a pergola con elementi di protezione solare mobili o regolabili.
Dunque, per quanto descritto, la pergola con tenda a cui fa riferimento la richiesta di parere, potrebbe rientrare nelle dette ipotesi di cui all’art. 6, comma 1, lett. b ter.
In ogni caso, riteniamo non vi sia il rischio, con riferimento alla menzionata pergola, che il vicino possa procedere liberamente alla creazione di una veranda; dovendo, in quel caso, richiedere apposito titolo edilizio.
Infatti, il detto art. 6, comma 1, lett. b ter esclude espressamente che le opere ivi regolamentate possano determinare la creazione di spazi stabilmente chiusi (quali le verande), con conseguente variazione di volumi e superfici.
Relativamente, poi, all’aspetto della distanza dal confine, evidenziamo che, comunque, qualsivoglia attività edilizia non esenta dal necessario rispetto delle distanze tra le costruzioni e/o dal confine, come prescritte dal Codice civile e dai Regolamenti edilizi locali.
Distanze, per la cui osservanza, il soggetto interessato può agire, anche richiedendo al Giudice Ordinario la tutela ripristinatoria.
Domanda
Quando ho acquistato il mio appartamento, ho fatto costruire una parete cartongesso che divide il soggiorno dal cucinotto con finestra. Adesso devo fare qualcosa per sanare questa difformità relativa alla parete cartongesso?
Risposta
Per rispondere al quesito sottoposto e in considerazione di quanto ivi rappresentato, riteniamo che la menzionata realizzazione della parete in cartongesso – trattandosi di “tramezzo” – non necessiti di un’apposita procedura di sanatoria, potendo rientrare, in quanto realizzato entro il 24.5.2024, fra le tolleranze esecutive di cui all’art. 34-bis, comma 2 bis, del TUE (introdotto dal decreto “Salva Casa”).
Ferme le condizioni di cui al comma 2 del detto art. 34-bis, tali tolleranze esecutive, non costituendo violazioni edilizie, non necessitano di un procedimento di sanatoria.
In specie, il nuovo comma 2 bis dell’art. 34-bis prevede che costituiscono tolleranze esecutive anche le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni e la difforme ubicazione delle aperture interne.
Per tali tolleranze, il detto art. 34-bis, al comma 3, prevede che siano dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.
Per quanto concerne l’eventuale ubicazione in zona sismica, rimandiamo alla previsione di cui al comma 3 bis del più volte citato art. 34-bis.
Domanda
Chiedo se le soffitte, in base al decreto “Salva Casa”, possono ottenere l’abitabilità e a quali condizioni.
Risposta
Quanto richiesto può essere ottenuto mediante apposita presentazione di pratica edilizia, qualora la legge della Sua Regione preveda il recupero ai fini abitativi dei sottotetti, giacché il decreto “Salva Casa” nello specifico non interviene su tali tematiche.
Domanda
Vorrei sapere se nel 5% previsto dal decreto “Salva Casa” per abitazioni fino a 100 mq, rientrano anche i piccoli ripostigli costruiti nei giardini per ricoverare gli attrezzi di giardinaggio come carriole, badili, decespugliatori, tagliasiepi, ecc.
Risposta
La tipologia di intervento descritto non rientra nella previsione citata nel quesito.
Tali interventi sono però generalmente normati dai regolamenti edilizi comunali, che li inquadrano in arredi da giardino attuabili in edilizia libera.
Domanda
Vorrei sanare gli interventi fatti per migliorare la vita della mia famiglia in quanto siamo in 6 (2 adulti e 4 bambini) e la casa è piccola (83 mq. circa). Ho prima fatto realizzare un portico, chiudendolo per fare una cucina, aprendo una finestra, che è diventata una porta. La vecchia cucina l’ho fatta diventare camera da letto con un muro divisorio in cartongesso, dividendo l’ingresso. Ho aperto il soffitto, per poter montare una scala, che porta in mansarda. In mansarda oltre i 2 spazi aperti, ho realizzato un bagno piccolo sopra quello esistente sotto… Credete che possa sanare queste opere?
Risposta
Per quanto descritto, le opere realizzate in assenza di titolo edilizio hanno comportato un ampliamento del fabbricato, modifiche prospettiche ed interne nonché opere strutturali.
Ciò posto, ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001, le opere di interesse risultano regolarizzabili, solo se conformi alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione delle opere sia al momento della presentazione del titolo in sanatoria, mediante la richiesta di un permesso di costruire in sanatoria (corredato dal necessario deposito presso gli uffici competenti della documentazione in materia di strutture, in quanto le opere realizzate in assenza di titolo hanno modificato anche a livello strutturale l’immobile) ed il pagamento, nell’ipotesi che tale permesso venga rilasciato dai competenti uffici comunali, di una oblazione del contributo di costruzione in misura doppia, al momento non quantificabile.
Domanda
Vorrei un’indicazione su come muovermi circa la regolarizzazione della seguente modifica: nella mia villetta singola (abitazione principale), ho una taverna (non abitabile perché alta 2,40m) al piano interrato, all’interno della quale (quindi non cambiando metratura totale) ho alzato un muro con una porta per creare un locale chiuso (che sto usando come cantina con delle scaffalature metalliche).
Risposta
L’intervento descritto non rientra nel decreto “Salva Casa”. Lei può sanare l’abuso mediante presentazione di apposita pratica edilizia CILA in sanatoria.
Domanda
Possiedo una casa in campagna su un mio fondo, la cui parte più grande, di circa 50 metri quadrati, è stata costruita da mio nonno nel lontano 1955. Successivamente, circa nel 1990, mio padre ha costruito un piccolo bagno di circa 4/5 metri quadrati, mentre la prima parte è stata costruita con un progetto agricolo dell’epoca e quindi dovrebbe essere a posto. L’altra piccola parte no. La mia domanda e la seguente: io vorrei sanare il bagno che dovrebbe rientrare nel 5% di tolleranza del decreto “Salva Casa”, vorrei sapere quanto mi potrebbe costare.
Risposta
L’intervento in questione non rientra nelle tolleranze previste dal decreto “Salva Casa”, pertanto sarà necessario presentare apposita pratica edilizia in sanatoria, i cui costi di oblazione dovrebbero ammontare a circa mille euro.
Domanda
Nel 2008, nel ristrutturare l’appartamento al 4° piano del centro storico di Roma, poco prima da me acquistato, un’apertura a forma di stella (nata, presumo, per far uscire i cattivi odori) del diametro di 40 cm circa è stata trasformata in una finestrella di 40 x 40 cm, che dal muro del bagno si affaccia su terrazzino di mia proprietà; il terrazzino guarda su un cortile e per 80 cm (lato corto del terrazzino) su una via pubblica.
Risposta
Al netto di eventuali vincoli derivanti dalla posizione (centro storico di Roma), la variazione dimensionale della finestrella in questione, rientra tra le tolleranze previste dal decreto “Salva Casa”.
Domanda
Vorrei sapere se, in un appartamento di mia proprietà, aver fatto fare un bagno (lavabo, box doccia, water) in un angolo di ampio ingresso possa rientrare nel decreto “Salva Casa”.
Risposta
L’intervento in questione non rientra tra le casistiche di tolleranza previste dal decreto “Salva Casa”, ma è regolarizzabile mediante presentazione di apposita pratica in sanatoria.
Domanda
Sono proprietario di un box doppio collegato al mio appartamento sito in Milano. Il box è stato acquistato dal costruttore già senza divisioni ma al catasto è censito come due box. Per informazione, sul secondo box pago IMU. Come posso fare per regolarizzare e far risultare un unico box?
Risposta
In ordine a quanto richiesto, non è necessaria alcuna pratica edilizia, ma semplicemente una variazione al catasto dei fabbricati che operi una fusione dei due box in uno unico.
Domanda
Sono proprietario di 2 villette a schiera, al tempo della loro costruzione è stato abbattuto un muro per renderne una più grande. Rientro nella sanatoria?
Risposta
Se la demolizione del muro ha aumentato la superficie di una villetta rispetto all’altra, senza aumento di superficie utile complessiva, l’intervento in questione è sanabile mediante presentazione di apposito titolo edilizio in sanatoria, CILA o Scia, a seconda della tipologia del muro abbattuto, se portante o meno. Va considerata anche l’epoca costruttiva, al fine di definire la documentazione da presentare.
Domanda
Sono proprietaria di un appartamento di tre locali, in un condominio nella provincia di Monza e Brianza, costruito nel 2008, ed acquistato nuovo dal costruttore. Ora, volendolo rivendere mi ritrovo che dall’analisi dei disegni, una parte dello stesso appartamento dovrebbe avere una altezza di 2,40 mt, e la rimanenza alla normale altezza di 2,70 mt. In realtà da sempre è stato tutto ad altezza 2,70 mt. Quindi, il costruttore ha sbagliato e ora mi ritrovo ad avere una difformità tra la casa ed i disegni depositati, infatti sia in comune che al catasto risulta questa porzione di ribasso. Cosa si può fare per sanare questo problema? Ho trovato un possibile acquirente interessato, ma accedendo al mutuo, è probabile che chi farà i controlli troverà questa difformità. Ho banalmente calcolato 2,70 – 5% = 2,565 quindi non sarebbe sanabile, essendo l’altezza prevista di 2,40 mt.?
Risposta
Per rispondere al quesito sottoposto, dobbiamo rilevare che, in base al D.M. 5 luglio 1975, l’altezza minima interna dei locali adibiti ad abitazione è fissata in m. 2,70 per i locali principali e in m. 2,40 per i corridoi, disimpegni in genere, bagni, gabinetti e ripostigli.
Nel caso di specie, a quanto consta, l’intero appartamento è stato realizzato con altezza interna di m. 2,70.
La tipologia di scostamento, in astratto, potrebbe rientrare nelle “tolleranze costruttive” di cui all’art. 34 bis comma 1 bis del TUE, come introdotto dal D.L. in commento, ma la descrizione resa nel quesito esclude tale possibilità per sforamento dalla percentuale del 5%.
Conseguentemente, si ritiene che la regolarizzazione delle maggiori altezze sia conseguibile per il tramite dell’accertamento di conformità di cui all’art. 36 bis, come introdotto dal decreto “Salva Casa”.
Al riguardo, il detto intervento, salva specifica verifica, risulta conforme ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento di realizzazione.
Rimane da verificare la conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di accertamento di conformità, aspetto in relazione al quale nel quesito non vengono evidenziate criticità.
Domanda
Sono a chiedere un vostro chiarimento sui seguenti quesiti, se rientrano nel recente decreto salva casa e quanto costerà la sanzione:
- modificato tutte le pareti interni di un appartamento creando stanze differenti. Nessuna modifica su finestre e pareti perimetrali
- locale censito come garage dell’abitazione. Tolto portone di apertura e innalzato un muro con due finestre e all’interno ricavato un bagno con relativi sanitari
- è possibile cambiare destinazione d’uso di un locale commerciale a magazzino?
Risposta
Per rispondere al quesito sottoposto, iniziando dal Punto 3 dello stesso, con riferimento alla possibilità di cambiare la destinazione d’uso di un locale adibito ad uso commerciale in locale ad uso magazzino, senza effettuazione di opere, riteniamo che tale prospettato cambio d’uso, fatte salve diverse previsioni di cui alla normativa locale, possa rientrare nell’ambito della medesima categoria funzionale, ossia quella “commerciale” di cui all’art. 23 ter, lett. c) del DPR n. 380/2001.
Pertanto, con riferimento ad una simile ipotesi, reputiamo che venga in rilievo l’art. 23 ter, co. 1 bis, del TUE (da ultimo introdotto dal decreto “Salva Casa”), il quale prevede che il mutamento di destinazione d’uso della singola unità immobiliare, senza opere, è sempre consentito all’interno della stessa categoria funzionale, pur nel rispetto della normativa di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici di fissare specifiche condizioni.
In questo caso, si tratta di pratica di cambio d’uso senza opere da attuare mediante presentazione di SCIA, non comportante il pagamento di sanzioni.
Per quanto concerne gli altri interventi menzionati nella richiesta di parere, ad una disamina che si basa soltanto sulle informazioni fornite, riteniamo di poter evidenziare quanto segue.
Punto 1 – Relativamente alla modifica di pareti interne, ove si tratti di difforme ubicazione di tramezzi, si reputa che tale intervento possa ritentare nella ipotesi di c.d. “tolleranze esecutive” – che non sono violazioni edilizie – di cui al comma 2 bis dell’art. 34 bis, come introdotto dal decreto “Salva Casa”.
Punto 2 – Con riferimento all’intervento relativo al garage dell’abitazione, a quanto consta trasformato in locale ad uso abitativo, la sanabilità di detto intervento dovrebbe essere verificata ai sensi dell’art. 36 del TUE (come modificato dal decreto “Salva Casa”), trattandosi di trasformazione, con opere, di Superficie Accessoria in Utile, risultante integrare variazione essenziale rispetto al permesso di costruire.
Per tale ipotesi, ove la sanatoria sia conseguibile, è previsto il pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia.
Per le caratteristiche del realizzato, come descritte nel quesito posto, si ritiene, invece, difficilmente percorribile l’accertamento di conformità di cui all’art. 36 bis del detto decreto “Salva Casa”.
