Piccolo è bello, nel mercato immobiliare le grandi superfici non piacciono più
C’erano una volta i grandi appartamenti dei palazzi borghesi del centro città, le villette ampie di provincia, le grosse case rurali, magari ricavate dalle cascine. Molte ci sono ancora, ma sono diminuite rispetto al passato e, soprattutto, sono sempre meno desiderate. I dati dell’Agenzia delle entrate sono chiarissimi: il 2023 ha registrato un netto calo delle compravendite che è stato particolarmente accentuato per le proprietà con una superficie maggiore ai 115 mq.
Le transazioni nel complesso sono diminuite del 9,7%, ma nel caso degli immobili tra i 115 e i 145 mq il calo è stato dell’11,4%, mentre quelle riguardanti appartamenti e ville con più di 145 mq sono scese dell’11%. Al contrario i monolocali o i bilocali di meno di 50 mq hanno visto una riduzione delle compravendite solo del 4,8%. In Sicilia e Sardegna, anzi, c’è stato addirittura un aumento dello 0,3%. È al Centro, e in particolar modo nei capoluoghi di provincia, che c’è stata la maggiore riduzione delle transazioni riguardanti le grandi superfici, che sono diminuite di ben il 17,8% nel caso di quelle di più di 145 mq, con una riduzione record del 20,3% a Roma. Forte anche il ribasso subìto dalle compravendite di appartamenti delle stesse dimensioni a Genova, -19,7%, e a Firenze, -14,5%. Meno marcato al Sud il segno negativo, specialmente nelle Isole, dove il mercato immobiliare non ha subìto gli stessi rovesci che si sono visti altrove.
Anche nei momenti di crescita del mercato la domanda ha preferito il piccolo
Ma quella di preferire gli immobili piccoli è una tendenza che si è vista anche nel 2022, anno in cui, è sempre l’Agenzia delle entrate a dircelo, le transazioni per questa tipologia di immobili sono salite complessivamente del 4,7%, ma quelle degli appartamenti e delle ville oltre i 145mq hanno visto un calo dello 0,5% rispetto al 2021, che è stato addirittura del 7,7% nei capoluoghi del Nord Ovest. A Torino e Milano, per esempio, la diminuzione è stata rispettivamente del 14,8% e dell’11%. Al contrario le compravendite di locali al di sotto dei 50mq sono cresciute, sempre nel 2022, del 7,5%, con una punta del 14,6% nei capoluoghi del Centro e del 26,3% nella città di Genova.
Non è un caso che negli ultimi anni nelle grandi città si sono verificati i cambiamenti più significativi. È qui che il mercato è più vivace, c’è un maggiore ricambio di abitanti e sono più accentuate le trasformazioni sociali ed economiche come l’aumento dei single, il calo delle famiglie numerose (quelle con più di due figli) e l’incremento dei trasferimenti momentanei per motivi di studio e di lavoro.
A Milano solo il 14,7% degli immobili venduti è più grande di 115mq
Le città in cui queste tendenze sono più pronunciate sono Palermo e Genova. Nel capoluogo siciliano, in cui in generale gli appartamenti sono più grandi che negli altri capoluoghi, tra il 2021 e il 2023 la superficie media degli immobili venduti è passata da 112 a 107,1 mq, in quello ligure, invece, si è passati da 96,6 a 91,9 mq. È a Milano, però, che si vendono le case più piccole d’Italia, solo il 14,7%, secondo i dati del 2023, ha una superficie maggiore di 115 mq, mentre in media in Italia si arriva al 32,6% e nelle aree di provincia del Nord Est al 41,3%. Mediamente, infatti, nel capoluogo lombardo gli immobili sono solo di 81 mq.
In ogni caso la richiesta di abitazioni di dimensioni ridotte è visibile in quasi tutte le maggiori città, a Roma la superficie media è passata, sempre tra il 2021 e il 2023, da 94,7 a 92,4 mq, a Napoli da 96,7 a 93,6 mq, a Torino da 86,2 a 82 mq.
Anche un altro indicatore, la percentuale di stock immobiliare messo in vendita, vede numeri piuttosto diversi in base alle dimensioni dell’immobile. In media nei capoluoghi di provincia nel 2023 è stato oggetto di compravendita il 2,38% di essi, ma si è saliti al 3,04% nel caso di quelli di meno di 50 mq e si è scesi all’1,74% se guardiamo alle proprietà di più di 145 mq. Questo significa anche che i proprietari che si trovano ad ereditare, come spesso capita, un grande appartamento familiare e vogliono venderlo sono in maggiore difficoltà rispetto a quelli che hanno un monolocale e in più, rispetto a questi ultimi, si trovano a dover pagare l’Imu molto più salata.
22.7.2024
