Dopo un anno le liberalizzazioni di Milei continuano a beneficiare il mercato immobiliare argentino
Un anno fa, Javier Milei si insediava alla guida dell’Argentina con un’agenda politica tanto ambiziosa quanto divisiva, fondata sulla liberalizzazione economica e sul drastico ridimensionamento dell’intervento statale. I Decretos de Necesidad y Urgencia (DNU), varati poco dopo la sua elezione, hanno riscritto le regole del gioco economico, trasformando in profondità settori chiave come il mercato delle compravendite immobiliari e quello delle locazioni. Contrariamente ai timori di molti critici – sia nazionali sia internazionali – l’Argentina non è precipitata in una crisi sistemica, ma ha sperimentato, al contrario, un rinnovamento che inizia a mostrare risultati tangibili.
Un mercato immobiliare rinvigorito
Tra i settori maggiormente beneficiati dalle riforme figura il mercato immobiliare. Grazie alla deregolamentazione, l’offerta di immobili in locazione ha conosciuto un’impennata senza precedenti. Nell’area metropolitana di Buenos Aires, i dati del portale Zonaprop (il più grande e rinomato del comparto) parlano chiaro: tra dicembre 2023 e giugno 2024, il numero di appartamenti disponibili per la locazione è triplicato (+201,5%), stabilizzandosi successivamente su livelli storici. A fine 2024, l’offerta è aumentata di un ulteriore 0,5%, raggiungendo un +203% rispetto all’anno precedente e superando del 30,7% i livelli del 2019, pre-pandemia.
Parallelamente, la maggiore disponibilità di immobili ha inciso sui canoni di locazione, che in termini reali – ovvero al netto dell’inflazione – hanno registrato una flessione significativa. Secondo l’Osservatorio Statistico del Colegio Inmobiliario di Buenos Aires (l’associazione degli agenti immobiliari), a novembre 2024 i canoni medi reali risultavano inferiori del 36,8% rispetto a gennaio dello stesso anno. Questa dinamica ha reso le locazioni più accessibili per i conduttori, mentre i proprietari, attratti dalla nuova flessibilità normativa, hanno ripreso a immettere sul mercato appartamenti che in passato restavano vuoti. La redditività lorda delle locazioni, oggi al 6,35%, conferma l’efficacia di questo modello, segnando un netto miglioramento rispetto al 2,03% del 2023.
Compravendite in crescita e fiducia rinnovata
Il mercato immobiliare non ha visto solo una ripresa delle locazioni, ma anche un boom delle compravendite. Secondo il Collegio dei Notai di Buenos Aires, nel 2024 gli atti di compravendita sono aumentati del 30%, raggiungendo il livello più alto dal 2017. Tra gennaio e novembre si sono registrate 47.000 transazioni, con una stima finale di circa 52.000 a dicembre. Questo incremento è stato sostenuto dalla rinascita del credito ipotecario, cresciuto di oltre il 470% rispetto al 2023.
Un indicatore eloquente di questa ritrovata fiducia è il numero di mensilità di stipendio necessarie per acquistare un metro quadro di un immobile: a dicembre 2024, erano mediamente 1,8, contro le 4,38 di un anno prima. Un miglioramento che riflette l’aumento del potere d’acquisto, la stabilità economica e una maggiore accessibilità del mercato.
Le riforme di Milei e il circolo virtuoso dell’economia
Dietro questa ripresa c’è la svolta impressa da Milei, che con la sua politica economica ha puntato sulla lotta all’inflazione e sulla liberalizzazione delle locazioni, favorendo investimenti immobiliari e attrazione di capitali. A dicembre 2024, il tasso mensile di inflazione era sceso al 2,5%, un risultato impressionante rispetto al 25,3% di dicembre 2023. Sul piano annuo, l’inflazione è passata da un vertiginoso 292,2% di aprile al 100% di fine anno. Questo rallentamento ha permesso alle retribuzioni reali di crescere (+10,7% tra gennaio e ottobre 2024), innescando una ripresa del PIL (+3,9% nel terzo trimestre) e un rimbalzo degli investimenti (+12%).
La crescita degli investimenti ha riguardato anche il settore immobiliare, che ha beneficiato della liberalizzazione delle locazioni introdotta dal governo. Eliminando i controlli sui canoni e semplificando le regole per la stipula dei contratti, le nuove politiche hanno incentivato l’offerta di immobili in affitto, rendendo più fluido il mercato e favorendo l’accesso all’abitazione per molte famiglie. Questo intervento ha anche attratto investitori stranieri, che vedono nel settore immobiliare argentino un’opportunità concreta per ottenere rendimenti interessanti in un contesto di maggiore stabilità economica.
Il Fondo Monetario Internazionale prevede per il 2025 una crescita del PIL argentino pari al 5%, una delle più alte a livello globale. Tale previsione si fonda sul consolidamento degli obiettivi già raggiunti: riduzione della povertà, stabilità macroeconomica e riforme strutturali che hanno eliminato vincoli e rigidità in settori strategici, incluso quello delle locazioni.
Un futuro promettente, ma non senza sfide
Se il 2024 ha segnato una svolta per l’Argentina, il 2025 sarà il banco di prova per valutare la sostenibilità di queste riforme. La liberalizzazione del mercato immobiliare è un esempio di come misure coraggiose possano generare effetti virtuosi, ma il successo di lungo termine dipenderà dalla capacità di Milei di mantenere la fiducia di cittadini e investitori, consolidando i progressi ottenuti. Una sfida ambiziosa, ma non impossibile per un leader che ha saputo, almeno per ora, invertire il destino di un Paese che molti davano per perduto.
20.1.2025
