In base alla formulazione dell’art. 68, primo comma, disp. att. cod. civ., ove non precisato dal titolo ai sensi dell’art. 1118 cod. civ., per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 cod. civ. (cioè per la ripartizione delle spese), e dall’art. 1136 cod. civ. (cioè per il calcolo delle maggioranze in assemblea), “il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”. Nell’accertamento di tali valori — aggiunge poi il secondo comma — non si deve tener conto “del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.
Specificato che il predetto art. 1118 cod. civ. recita, al primo comma, che “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”, volendo dare, dunque, una definizione di “millesimi” si può dire che essi rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore dell’intero edificio (fatto uguale a mille, da cui il nome). Ciò posto – e sottolineato anche che il legislatore della riforma ha sostanzialmente lasciato immutato il testo dell’art. 68 – va tenuto presente, in argomento, che tradizionalmente si distingue tra millesimi di proprietà e millesimi di gestione (o d’uso). I primi esprimono la misura o la quota del diritto di comproprietà di ciascun condomino sulle parti comuni. I secondi sono destinati, invece, alla determinazione delle quote di contribuzione ai costi di gestione da parte dei singoli condòmini: in altre parole al riparto delle spese. Ed in tale prospettiva anche i millesimi di proprietà, ove utilizzati in relazione alla diversa funzione di semplice strumento destinato alla ripartizione di una certa categoria di spese (le c.d. spese generali di proprietà), rientrano in questa categoria (cfr. C. Rosselli, Sezioni Unite e modifica delle tabelle millesimali, in Arch. loc. e cond., 2011, 20).
In giurisprudenza, sulla base della suddetta distinzione – e in assenza di una norma che disponesse circa il consenso necessario per incidere su tali valori – si è sostenuto che i millesimi di gestione, elaborati nel rispetto dei criteri di ripartizione stabiliti dalla legge, potessero essere approvati (o modificati) dall’assemblea a maggioranza, occorrendo invece il consenso totalitario dei condòmini negli altri casi (cioè per i millesimi di gestione formati in deroga ai criteri di legge oltreché per i millesimi di proprietà, ove intesi non come semplice strumento di ripartizione delle spese: cfr. Cass., Sez. Un., sent. n. 18477 del 9.8.2010). Queste conclusioni devono ritenersi oramai superate, però, con l’entrata in vigore della legge di riforma, la quale ha innovato profondamente l’art. 69 disp. att. cod. civ. (che insieme al citato art. 68 disciplina adesso, come in passato, la materia) precisando che i millesimi “possono essere modificati o rettificati” solo “all’unanimità” (dei partecipanti al condominio, all’evidenza). Ciò, a meno che non siano “conseguenza di un errore”, che per la giurisprudenza può essere sia di fatto (si pensi ad un errato calcolo dell’estensione di un’unità immobiliare) sia di diritto (si pensi ad un accertamento dei valori millesimali che tenga conto di elementi che, ai sensi del secondo comma dell’art. 68, siano irrilevanti a tal effetto) (cfr. Cass., sent. n. 1367 del 10.2.1994). Oppure siano mutate le condizioni di una parte dell’edificio (a causa di una sopraelevazione, di un incremento di superfici o di un incremento o diminuzione delle unità immobiliari) e tale mutamento abbia causato un’alterazione superiore ad “un quinto” del “valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino” (con la conseguenza, peraltro, che, in quest’ultima ipotesi, il costo per il ricalcolo dei millesimi dovrà essere “sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione”). Nei suddetti casi, infatti, i valori in questione possono “essere rettificati o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino”, con la maggioranza prevista dall’art. 1136, secondo comma, cod. civ. Vale a dire con un quorum deliberativo, in prima e seconda convocazione, costituito da un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio (fermi restando, naturalmente, i quorum costitutivi, di cui al primo e terzo comma dell’art. 1136 cod. civ.). Deriva da quanto precede, allora, che la regola generale è ora che per modificare e rettificare (e quindi, deve ritenersi, anche per approvare) i millesimi (cfr., in tal senso, Trib. Bergamo, sez. IV, sent. n. 2319 del 31.10.2023), occorre sempre il consenso totalitario dei condòmini, eccezion fatta per il caso in cui la modifica o la rettifica sia giustificata dal ricorso di specifiche e circoscritte ipotesi.
Va comunque precisato che il singolo condomino può sempre rivolgersi all’autorità giudiziaria per chiedere la revisione dei millesimi. In tal caso, il più volte citato art. 69 prevede che possa essere convenuto in giudizio tutto il condominio in persona dell’amministratore, il quale ha il dovere di darne senza indugio notizia all’assemblea. L’amministratore che non adempie a quest’obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento di eventuali danni.
Estratto “TUTTOCONDOMINIO”
Pubblicati sullo stesso numero del Notiziario:
Comunione e condominio – Gli effetti della disposizione transitoria di cui all’art. 155 – Casi clinici di condominio – Sistemazione di piante sul pianerottolo comune – Ultimissime di giurisprudenza – Glossario del condominio
da Confedilizia notizie, aprile ’25
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