SOMMARIO: a) Compenso; b) Custodi; c) Iscrizione nel registro di P.S.; d) Istituzione del servizio; e) Licenziamento; f) Obblighi del portiere; g) Portineria e alloggio del portiere; h) Ripartizione delle spese; i) Servizio di vigilanza; j) Soppressione del servizio; k) Sostituto del portiere.
a) Compenso
Il portiere di un immobile urbano ha diritto, per il lavoro svolto nelle domeniche, alla paga giornaliera pari ad un ventiseiesimo della retribuzione mensile con la maggiorazione del quaranta per cento, nonché, ove abbia lavorato la domenica senza usufruire nella settimana di un giorno di riposo compensativo, al risarcimento del danno per il mancato riposo settimanale. Tale risarcimento, in mancanza di criteri legali e di principi di razionalità che ne impongano la liquidazione in una somma pari ad un’altra giornata di retribuzione, deve essere liquidato in concreto dal giudice del merito, alla stregua di una valutazione che, anche utilizzando strumenti ed istituti previsti dalla contrattazione collettiva, tenga conto della gravosità e delle prestazioni lavorative e dell’effetto usurante del mancato riposo, non essendo il danno per il sacrificio del riposo settimanale determinabile contrattualmente in astratto ed essendo in contrasto con la norma imperativa dell’art. 36 Cost., e perciò da disapplicare, ogni contraria clausola della contrattazione collettiva.
* Cass. civ., sez. lav.,11 febbraio 1991, n. 1386, Di Marzio c. Condominio Rione Principe di Piemonte is. E. in Napoli.
La mancanza di un’autorizzazione amministrativa, prescritta per lo svolgimento di una determinata attività lavorativa, non comporta l’illiceità dell’oggetto o della causa del contratto di lavoro agli effetti dell’art. 2126 cod. civ.; pertanto, in tema di rapporto di portierato, la mancata iscrizione del lavoratore nel registro previsto dall’art. 62 del T.U. delle leggi di P. S. (r.d. 18 giugno 1931, n. 773) non esclude il diritto alla retribuzione per l’attività concretamente esercitata.
* Cass. civ., sez. lav.,12 maggio 1989, n. 2171, Varignana c. Inps.
L’indennità di contingenza dovuta ad un portiere (anche se non corrisposta) deve essere assoggettata a contribuzione previdenziale.
* Pret. civ. Pescara, 31 gennaio 1991, in Arch. loc. e cond. 1992, 171.
L’indennità supplementare prevista dal Contratto nazionale di lavoro per i portieri (stipulato tra Confedilizia e Cgil-Cisl-Uil) non è posta a carico di tutti gli appartamenti destinati ad uso ufficio, ma soltanto a carico di quelli che rispondano ai seguenti requisiti: 1) che siano destinati esclusivamente ad uso di uffici; 2) che aggravino notevolmente il lavoro del portiere. (Nella specie, è stato ritenuto che l’attività di commercialista non sia tale da comportare quell’aggravio di notevole entità per il portiere di uno stabile condominiale, in termini di clienti ovvero di inoltro di corrispondenza, che giustifica la corresponsione dell’indennità supplementare).
* Trib. civ. Napoli, 24 maggio 1997, n. 4722, De Masi c. Condominio di viale Raffaello n. 15 in Napoli, in Arch. loc. e cond. 1997, 1037.
b) Custodi
Nel caso in cui il custode (di un condominio) sia morto a seguito di colpi di arma da fuoco sparatigli da ignoti durante lo svolgimento della sua attività lavorativa, sussiste la presunzione della derivazione di detto evento da tale attività, e conseguentemente, l’indennizzabilità dell’infortunio per la sussistenza dell’occasione di lavoro ai sensi dell’art. 2 del D.P.R. 30 giugno 1965, n. 1124, ove non sia provato, da parte dell’Inail, l’intervento di un fattore estraneo al rischio specifico dell’attività di custodia e tale da ridurre il rapporto fra evento e prestazione dell’attività lavorativa in termini di mera relazione cronologica o topografica.
* Cass. civ., sez. I, 23 febbraio 1989, n. 1014, Inail c. Pisacreta.
Le guardie particolari giurate hanno compiti circoscritti alla vigilanza e alla custodia delle proprietà mobiliari e immobiliari loro affidate e soltanto in relazione a tali compiti di istituto è loro riconosciuta la qualità di pubblici ufficiali.
* Cass. pen., sez. I, 20 maggio 1991, n. 5527, ud. 28 gennaio 1991, Caporaso.
Anche l’attività di mera segnalazione alle forze di polizia di circostanze dannose o pericolose per la proprietà costituisce attività di custodia rientrante nella previsione di cui agli artt. 133 e 134 T.U.P.S., per la quale è quindi necessaria la licenza del prefetto.
* Cons. Stato,12 agosto 1996, n. 1023, Università degli Studi di Bari c. Assvigilanza ed altro, in Arch. loc. e cond. 1997, 127.
Non è richiesta la licenza prefettizia di cui all’art. 134 T.U.L.P.S. ai fini dell’esercizio in forma associata, da parte di un gruppo di cittadini, dell’attività di vigilanza all’interno delle proprietà individuali o comuni, qualora tale attività sia svolta senza scopo di lucro.
* Pret. pen. Milano, uff. Gip, decr., 23 ottobre 1996, Mannino, in Arch. loc. e cond. 1997, 290.
c) Iscrizione nel registro di P.S.
Non può ritenersi priva di sanzione penale l’ipotesi di cui al secondo comma dell’art. 62 del R.D.L. 18 giugno 1931 n. 773 (Testo unico delle leggi di P.S.), che prevede l’obbligo per i portieri di rinnovazione annuale dell’iscrizione nell’apposito registro, sol perché non risulta espressamente indicata la sanzione: ed invero, in una valutazione di decrescente gravità delle distinte condotte contemplate dal citato art. 62, il legislatore ha ritenuto superfluo indicare espressamente la sanzione per quella descritta nel secondo comma, con tacito rinvio, quoad poenam, alla previsione di ordine generale dell’art. 17 comma primo, dello stesso testo unico, che commina la sanzione dell’arresto fino a tre mesi o dell’ammenda fino a lire quattrocentomila per tutte le violazioni «per le quali non è stabilita una sanzione amministrativa ovvero non provvede il codice penale.
* Cass. pen., sez. I, 14 gennaio 1998, n. 408, ud. 6 ottobre 1997, P.M. in proc. Faccenda, in Arch. loc. e cond. 1998, 400.
Gli amministratori dei condomini sono obbligati ad assumere portieri iscritti nell’apposito registro di pubblica sicurezza e ad esigere la rinnovazione annuale di tale iscrizione: essa, infatti, non avviene automaticamente, ma su richiesta dell’interessato e previa verifica della persistenza delle condizioni richieste a pena di rifiuto della rinnovazione.
* Cass. pen., sez. I, 7 agosto 1982, c.c. 24 giugno 1982, 1422, Costa.
d) Istituzione del servizio
L’istituzione del servizio di portierato, non previsto dal regolamento di condominio, che comporti la destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune aventi in precedenza una diversa funzione, e la soppressione del medesimo servizio, nella opposta ipotesi in cui questo sia previsto dal regolamento anzidetto con destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune, configurano, derivandone, rispettivamente, la nascita e l’estinzione di un vincolo di destinazione pertinenziale a carico di parti comuni, atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, per la cui deliberazione attesa l’equiparazione di tale categoria di atti alle innovazioni disposta dal secondo comma dell’art. 1108 cod. civ. (applicabile al condominio per il rinvio operato dall’art. 1139 dello stesso codice) è necessaria la maggioranza qualificata (che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio) prevista dal quinto comma dell’art. 1136 cod. civ., il quale non esaurisce la disciplina delle maggioranze in relazione a tutte le deliberazioni assumibili dalla assemblea dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1988, n. 2585, Del Genio c. Con. Pal. Romano.
La clausola del regolamento di condominio istitutiva del servizio di portierato, in quanto non attribuisce ai condomini diritti soggettivi, ma riguarda l’amministrazione della cosa comune, può essere abolita o modificata col voto favorevole della maggioranza dei condomini, senza che occorra l’unanimità dei consensi.
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 14 maggio 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 140.
e) Licenziamento
Il licenziamento del portiere di un edificio condominiale disposto dall’amministratore, ai sensi dell’art. 1130 n. 2 cod. civ., non esclude il potere dell’assemblea dei condomini la quale sia intervenuta sul medesimo oggetto su richiesta dell’amministrazione per ratificarne l’operato di «revocare» il licenziamento stesso.
* Cass. civ., sez. II, 13 agosto 1985, n. 4437, Natani c. Cond. Argonne MI.
In tema di giustificato motivo oggettivo di licenziamento, non è sindacabile nei suoi profili di congruità e opportunità la scelta imprenditoriale che abbia comportato la soppressione del settore lavorativo, del reparto o del posto a cui era addetto il dipendente licenziato, sempreché risulti l’effettività e la non pretestuosità del riassetto organizzativo operato; tale principio si estende anche ai datori di lavoro non imprenditori, come il condominio, in forza dell’art. 1 della legge n. 604/1966. (Nella specie, era stato licenziato il portiere del condominio e la S.C. ha confermato la decisione di merito che aveva accertato la soppressione della posizione lavorativa del portiere organizzata secondo il modulo del rapporto di lavoro subordinato e l’affidamento, successivamente alla ristrutturazione dell’immobile, di un servizio di custodia ad una società).
* Cass. civ., sez. lav., 7 gennaio 2002, n. 88, Pelle c. Cond. Via XII Ottobre 2 Genova, in Arch. loc. e cond. 2002, 156.
f) Obblighi del portiere
Con riguardo all’obbligo di distribuire la «corrispondenza ordinaria» che il portiere di uno stabile condominiale abbia tra i propri doveri, costituisce inadempimento il rifiuto di prendere in consegna tale corrispondenza destinata ad uno dei condomini ancorché si tratti di espressi e plichi recapitati a mano da corrieri privati, essendo gli stessi inclusi a norma del t.u. del 1973 n. 156 nella cosiddetta «corrispondenza ordinaria» nonostante la diversa modalità di consegna.
* Cass. civ., sez. III, 28 luglio 1986, n. 4832, Boccieri c. Bifulco.
Qualora il proprietario di due o più palazzine contigue ne affidi, con apposito contratto di lavoro, la sorveglianza, la pulizia ed in genere i servizi ad una persona cui concede anche l’uso, per sé e per la sua famiglia, di un alloggio compreso in una di dette palazzine, il complesso di prestazioni e di attività che questa si impegna a svolgere integra un rapporto di portierato. In detta ipotesi, ancorché il controllo sulle persone che accedono alle palazzine non può essere eseguito con la stessa intensità impiegata con riguardo ad un unico edificio, il portiere è tenuto ugualmente a svolgere quell’attività all’interno dell’area in cui sono comprese le palazzine affidate alla sua custodia, vigilando specialmente nei periodi diurni di maggiore rischio secondo le precise indicazioni stabilite dall’unico proprietario o dall’assemblea condominiale ad integrazione delle prescrizioni contenute nel contratto collettivo, senza che gli sia vietato di svolgere limitate attività lavorative durante il periodo di servizio, purché nell’ambito del comprensorio e sempre che compatibili con le modalità di esercizio della vigilanza stessa.
* Cass. civ., sez. III, 2 luglio 1991, n. 7257, Istituto Naz. di Previd. dei Giornalisti Italiani «G. Amendola» c. Rossi ed altri.
Nella ipotesi in cui il portiere di un condominio riceva la notifica della copia di un atto unicamente quale “addetto” alla ricezione, dichiarandosi incaricato del destinatario a tale mansione, ed in detta veste venga indicato sull’originale che riporta la relata dell’Ufficiale giudiziario procedente, senza alcun riferimento alle concomitanti funzioni connesse all’incarico afferente al portierato, ricorre la presunzione legale iuris tantum della qualità dichiarata, la quale per essere vinta abbisogna di rigorosa prova contraria da fornire da parte del destinatario. La carenza di tale prova comporta, in tema di adempimenti, l’applicazione della disciplina prevista dal secondo comma dell’art. 139 c.p.c. e non di quella speciale fissata dal quarto comma della medesima disposizione, relativa alla notificazione a persone diverse dal destinatario.
* Cass. civ., sez. V, 27 ottobre 2000, n. 14191, Min. Finanze c. Di Pasquale.
g) Portineria e alloggio del portiere
In tema di parti dell’edificio condominiale, adibite ai sensi dell’articolo 1117, n. 2, del c.c. ad alloggio del portiere, deve accertarsi se l’atto, che nel caso concreto le sottrae alla presunzione di proprietà comune, contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l’esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem fondato su una limitazione del diritto del proprietario, che è suscettibile di trasmissione in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti anche in mancanza di trascrizione.
* Cass. civ., sez. II, 25 marzo 2005, n. 6474, Cond. Via Nazionale 243 in Roma c. Soc. Finap 85, in Arch. loc. e cond. 2006, 165.
Per stabilire se un’unità immobiliare situata in un condominio è comune, ai sensi dell’art. 1117 n. 2 c.c., perché destinata ad alloggio del portiere, il giudice del merito deve accertare se all’atto della costituzione del condominio, come conseguenza dell’alienazione dei singoli appartamenti da parte dell’originario proprietario dell’intero fabbricato, vi è stata tale destinazione, espressamente o di fatto, altrimenti devesi escludere la proprietà comune dei condomini su di essa.
* Cass. civ., sez. II, 26 novembre 1998, n. 11996, Cond. Palazzo D’Autilia, via Manzoni 6 ed altri c. D’Autilia.
Un manufatto posto nel cortile antistante il fabbricato condominiale ed esterno allo stesso, che non sia stato adibito a servizi comuni (nella specie: portineria) non è, per struttura e funzione, compreso nelle parti comuni dell’edificio condominiale indicate nell’art. 1117 cod. civ., né può ritenersi tale, in difetto di una chiara volontà delle parti risultante da titolo idoneo, per il semplice fatto che esso risulti catastalmente denunziato come adibito a portineria, in quanto la classificazione catastale dei beni ha carattere meramente descrittivo in relazione ad un onere nei confronti della p.a. e non è idonea, quale mezzo sussidiario di prova, a prevalere sulla contraria volontà dei proprietari.
* Cass. civ., sez. II, 6 novembre 1987, n. 8222, Ferraris c. Gallo Pecca.
L’amministratore del condominio, a cui spetta ai sensi degli artt. 1130 e 1131 c.c. la disciplina della gestione e dell’uso delle cose comuni, nonché dell’esercizio del servizio comune di portierato, può, anche senza deliberazione dell’assemblea dei condomini, agire per il rilascio dell’immobile adibito ad alloggio del portiere, che sia deceduto, da parte del coniuge del medesimo, che detenga l’immobile senza titolo.
* Cass. civ., sez. III, 26 giugno 1991, n. 7162, Laino c. Condominio Rione Torre Ranieri Napoli.
Le parti dell’edificio condominiale (locali per la portineria e per l’alloggio del portiere ecc.) indicate al n. 2 dell’art. 1117 cod. civ. che, al pari di quelle indicate ai nn. 1 e 3 dello stesso articolo, sono oggetto di proprietà comune se il contrario non risulta dal titolo sono anche suscettibili, a differenza delle parti dell’edificio di cui ai citati nn. 1 e 3, di utilizzazione individuale, in quanto la loro destinazione al servizio collettivo dei condomini non si pone in termini di assoluta necessità. Pertanto, in relazione ad esse, occorre accertare, nei singoli casi, se l’atto che le sottrae alla presunzione di proprietà comune contenga anche la risoluzione o il mantenimento del vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, configurandosi, nel secondo caso, l’esistenza di un vincolo obbligatorio propter rem, fondato su una limitazione del diritto del proprietario e suscettibile di trasmissione, in favore dei successivi acquirenti dei singoli appartamenti, anche in mancanza di trascrizione (peraltro possibile ai sensi dell’art. 2646 cod. civ.).
* Cass. civ., sez. II, 25 agosto 1986, n. 5167, Soc. Ris. NA c. Cond. V. Camp. NA. Conf. Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1995, n. 11068.
Per la comproprietà dei condomini sull’appartamento destinato ad alloggio del portiere occorre o che esso sia contemplato tra le parti comuni nei trasferimenti delle singole unità abitative o che, per la stabilità di tale destinazione e per le caratteristiche strutturali e funzionali dell’appartamento, questo costituisca pertinenza del fabbricato.
* Cass. civ., sez. II, 9 aprile 1998, n. 3667, Condominio di via Tuscolana n. 1064 in Roma c. Iacp di Roma, in Arch. loc. e cond. 1998, 550.
La presunzione di comunione stabilita dall’art. 1117 cod. civ. sussiste con riguardo ai locali destinati a portineria e ad abitazione del portiere quando gli stessi facciano parte dell’edificio condominiale, con la conseguenza che, in caso contrario, non operando la presunzione di comunione, i detti locali rientrano tra le parti condominiali soltanto se siano costruiti su suolo risultante in base ai titoli di proprietà comune.
* Cass. civ., sez. II, 23 agosto 1986, n. 5154, Errico c. Cond. Via Gonzaga. Conf. Cass. civ., sez. II, 27 giugno 1996, n. 5946.
Le parti dell’edificio condominiale indicate dal n. 2 dell’art. 1117 c.c. e quindi anche i locali per la portineria possono essere sottratti alla presunzione di proprietà comune, ma non è sufficiente, a tal fine, che vi sia stato un atto di trasferimento degli stessi perché possa affermarsi che sia venuto meno il vincolo di destinazione derivante dalla loro natura, essendo necessario invece che sia stata assunta dal condominio una deliberazione che li abbia esclusi dall’utilizzazione comune.
* Cass. civ., sez. II, 8 maggio 1998, n. 4662, Molteni c. Condominio di Piazza S. Eustorgio n. 4 di Milano ed altri.
Il litisconsorzio necessario ricorre, oltre che nei casi espressamente previsti dalla legge, quando la situazione sostanziale plurisoggettiva dedotta in giudizio debba essere necessariamente decisa in maniera unitaria nei confronti di ogni soggetto che ne sia partecipe, onde non privare la decisione dell’utilità connessa all’esperimento dell’azione proposta, indipendentemente dalla natura del provvedimento richiesto, non essendo di per sé solo rilevante il fatto che la parte istante abbia richiesto una sentenza costitutiva, di condanna o meramente dichiarativa. Ricorre, pertanto, una situazione di litisconsorzio necessario nei confronti di tutti i condomini nel caso di domanda di accertamento della proprietà condominiale di un fabbricato e della destinazione ad alloggio del portiere dei relativi locali, essendo tale accertamento insuscettibile di frazionamento, riguardando necessariamente tutti i partecipanti alla comunione, e non essendo ipotizzabili due diverse destinazioni dello stesso immobile.
* Cass. civ., sez. II, 26 ottobre 1992, n. 11626, Soc. Panoramica Balduina c. Cerfogli e altri.
Il contratto locativo stipulato tra il proprietario esclusivo dell’alloggio originariamente destinato al portiere ed il condominio, ad uso di abitazione del portiere, non può essere inquadrato in nessuna delle categorie di cui alla L. 27 luglio 1978 n. 392 per uso abitativo o per uno degli usi di cui all’art. 27, restando quindi regolato dalla disciplina ordinaria e residuale del codice civile.
* Cass. civ., sez. III, 24 ottobre 1995, n. 11068,Todini c. Pisani, in Arch. loc. e cond. 1996, 386.
In tema di condominio negli edifici, la modifica della destinazione pertinenziale dei locali adibiti ad alloggio del portiere, anche se di origine contrattuale, non richiede l’unanimità dei consensi, bensì una deliberazione dell’assemblea dei condomini adottata con la maggioranza qualificata di cui al quinto comma dell’art. 1136 c.c.
* Cass. civ., sez. II, 27 gennaio 1996, n. 642, Barisano c. Condominio di Via Francesco Tedesco n. 704 in Avellino, in Arch. loc. e cond. 1996, 525. Nello stesso senso, Cass. civ.,17 giugno 1997, n. 5400.
L’istituzione del servizio di portierato, non previsto dal regolamento di condominio, che comporti la destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune aventi in precedenza una diversa funzione, e la soppressione del medesimo servizio, nella opposta ipotesi in cui questo sia previsto dal regolamento anzidetto con destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune, configurano, derivandone, rispettivamente, la nascita e l’estinzione di un vincolo di destinazione pertinenziale a carico di parti comuni, atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, per la cui deliberazione attesa l’equiparazione di tale categoria di atti alle innovazioni disposta dal secondo comma dell’art. 1108 cod. civ. (applicabile al condominio per il rinvio operato dall’art. 1139 dello stesso codice) è necessaria la maggioranza qualificata (che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio) prevista dal quinto comma dell’art. 1136 cod. civ., il quale non esaurisce la disciplina delle maggioranze in relazione a tutte le deliberazioni assumibili dalla assemblea dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1988, n. 2585, Del Genio c. Con. Pal. Romano.
È sottratto alla disciplina della L. n. 392/1978, il contratto con cui un terzo dà in locazione al condominio la casa del portiere, in quanto trattasi di una figura atipica in cui il conduttore-condominio non gode direttamente l’immobile, ma lo devolve ad un terzo, suo dipendente.
* Trib. civ. Milano,1 aprile 1990, in Arch. loc. e cond. 1991, 338.
Affinché i locali per la portineria e l’alloggio del portiere rientrino nella previsione dell’art. 1117 c.c. è indispensabile accertare se le parti, nel costituire un titolo contrario alla presunzione di comunione, abbiano inteso regolare diversamente il vincolo di destinazione derivante dalla natura della cosa e dall’esistenza concreta di un servizio goduto in comunione dai condomini.
* Pret. civ. Napoli 9 ottobre 1990, in Giur. mer. 1992, 345.
Nel rapporto di portierato , in cui la subordinazione deve essere ravvisata nell’assoggettamento del lavoratore al potere direttivo del datore di lavoro, esercitato anche mediante il controllo dei singoli condomini, la somministrazione dell’alloggio ubicato nell’edificio condominiale, ove non risulti giustificata da un diverso titolo, deve presumersi effettuata, in favore del lavoratore che vi dimora, al fine di svolgervi il servizio di portierato, che implica l’attività di vigilanza e custodia, alla prestazione delle quali è finalizzata la suddetta somministrazione.
* Cass. civ., 4 dicembre 1990, n. 11638.
Nel caso in cui un condomino o un terzo estraneo al condominio, assumendo di essere proprietario esclusivo di un bene (nella specie locale destinato ad alloggio del portiere), che la legge (art. 1117 c.c.) presume di essere di proprietà comune, chiedendone il rilascio ed il convenuto condominio, in persona dell’amministratore, deduca essere il bene di proprietà comune dei singoli condomini, invocando l’anzidetta presunzione legale, il contraddittorio deve essere integrato nei confronti di tutti i condomini, ricorrendo un’ipotesi di litisconsorzio necessario, essendo dedotto in giudizio un rapporto plurisoggettivo unico ed inscindibile, giacché la sentenza, implicando un accertamento tra titoli di proprietà confliggenti fra loro, non può conseguire un risultato utile se non pronunciata nei confronti di tutti i partecipanti al condominio.
* Cass. civ., sez. II, 28 novembre 1996, n. 10609, Cond. Via Pio Foà n. 4 Roma c. Sette.
La detenzione di un immobile dovuta a ragioni di servizio o di ospitalità, o comunque fondata sul cosiddetto precario, in quando dovuta alla mera tolleranza dell’avente diritto, e revocabile, quindi, in ogni momento ad nutum del medesimo, non può legittimare il detentore all’esercizio dell’azione di spoglio neppure nel caso in cui la violazione del possesso provenga da un soggetto diverso dal possessore dell’immobile, poiché la valutazione dell’opportunità di esperire o meno l’accennato rimedio è sempre riservata all’esclusivo apprezzamento del soggetto titolare della situazione che forma oggetto della tutela possessoria, a cui il rimedio è preordinato. (Fattispecie in tema di richiesta di reintegrazione nel possesso del locale ad uso di guardiola di portineria).
* Trib. civ. Milano, sez. VIII, 2 aprile 1992, inedita.
h) Ripartizione delle spese
Le spese di portierato in un edificio condominiale, trattandosi di servizio per sua natura tale da assicurare la custodia e vigilanza dell’intero fabbricato, vanno ripartite tra i condomini alla stregua del criterio dettato dall’art. 1123 primo comma, cod. civ., la cui applicabilità può essere legittimamente negata solo se risulti una contraria convenzione oppure se si accerti che il servizio, per particolari situazioni di cose e luoghi, non può considerarsi reso nell’interesse di tutti i condomini. (Nella specie, il S.C., enunciando il suriportato principio, ha ritenuto che la corte del merito aveva erroneamente sostituito al criterio di cui al primo comma dell’art. 1123 cod. civ., il diverso criterio basato su una ritenuta maggiore utilizzazione del servizio da parte di alcuni condomini).
* Cass. civ., sez. II,18 febbraio 1986, n. 962, Cs. Maritt. Mer. c. Cd. Sella 215 Ba.
Ove il servizio di portierato non venga svolto dal relativo incaricato in maniera conforme alle prescrizioni e con la diligenza dovuta, il conduttore di un appartamento sito nell’edificio, cui quel servizio si riferisce, può eccepire, nei confronti del proprietario locatore, la sua inadempienza in relazione a quel servizio e chiedere giudizialmente di essere esonerato dal pagamento delle relative spese.
* Cass. civ., 2 luglio 1991, n. 7257, Istituto Nazionale di Prev. dei Giornalisti Italiani «G. Amendola» c. Rossi ed altri.
In tema di condominio negli edifici le spese di portierato che siano previste nel regolamento tra quelle di carattere generale, vanno ripartite tra tutti i condomini ai sensi dell’art. 1123 c.c. in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno e indipendentemente dalla maggiore o minore utilizzazione del servizio da parte di condomini proprietari di unità immobiliari site in posizione particolare (nella specie negozi), senza che ne sia configurabile una deroga con riguardo alla mera esistenza di una tabella, allegata al regolamento, per la ripartizione di spese particolari di pertinenza dei soli appartamenti.
* Cass. civ., sez. II, 30 maggio 1990, n. 5081, Sette c. Cond. V. Pietras.
Gli oneri di portierato da adempiersi dai condomini in proporzione del valore della proprietà ai sensi dell’art. 1123 c.c. sono obbligazioni reali, strettamente inerenti alla titolarità del diritto vantato sull’immobile, di cui seguono il trasferimento, gravando su ciascun successivo proprietario relativamente al periodo in cui è stato titolare. Pertanto, l’attuale proprietario che ha pagato anche le spese di portierato maturate in epoca antecedente all’acquisto del bene, non essendovi tenuto in quanto trattasi di obbligazioni divisibili, ha eseguito un adempimento di terzo che lo legittima, ex art. 1203 n. 3 c.c., a surrogarsi nei diritti del creditore e ad agire nei confronti dei precedenti danti causa.
* Trib. civ. Napoli, 28 dicembre 1991, n. 15224, in Dir. e giur. 1992, 554.
i) Servizio di vigilanza
In tema di condominio degli edifici, la delibera istitutiva di un servizio di vigilanza armata, per la tutela dell’incolumità dei partecipanti, è rivolta a perseguire finalità estranee alla conservazione e gestione delle cose comuni, e, quindi, non è riconducibile nelle attribuzioni dell’assemblea (art. 1135 c.c.). Ne deriva che tale delibera, ancorché presa a maggioranza, non opera nei confronti dei condomini assenti all’assemblea e non può essere fatta valere per una ripartizione della relativa spesa anche a loro carico.
* Cass. civ., sez. II, 20 aprile 1993, n. 4631, Condominio di Piacenza n. 6/B di Torino c. Carzino e Falcone.
La guardiania notturna integra un servizio che, se da un lato ha di mira l’incolumità personale degli inquilini, dall’altro garantisce indubbiamente anche una difesa ulteriore e più ampia del patrimonio comune contro indebite introduzioni nel perimetro condominiale. Pertanto, rispondendo essa non tanto all’interesse soggettivo di ciascun condomino, ma al diverso valore delle proprietà esclusive, il costo del servizio va necessariamente ragguagliato non ad un elemento personale, ma ad un elemento patrimoniale quale il valore della singola unità immobiliare.
* Corte app. civ. Napoli, sez. II, 28 dicembre 1998, n. 2584, Condominio di Piazzetta Arenella 7/H in Napoli c. Cervone ed altri, in Arch. loc. e cond. 1999, 979.
Deve considerarsi legittima la delibera assembleare che, in occasione dell’installazione di un ponteggio per la manutenzione della facciata, ha deciso di installare un sistema d’allarme e di disporre di un servizio di vigilanza.
* Trib. civ. Milano,10 giugno 1991, in L’Amm. 1991, n. 8.
L’istituzione di un servizio di guardiania notturna, destinato ad assicurare continuità, in determinati periodi dell’anno, ovvero in alcuni giorni della settimana, al servizio di vigilanza di norma assicurato dal portiere, rientra tra le attribuzioni assembleari ex art. 1135 c.c., essendo finalizzato alla conservazione e gestione delle cose comuni. Quanto all’approvazione della relativa delibera, occorre fare riferimento al quarto comma dell’art. 1136 c.c. che, con riferimento agli atti di straordinaria amministrazione lato sensu, individua il quorum necessario nella maggioranza degli intervenuti e nella metà del valore dell’edificio.
* Trib. civ. Napoli, sez. II, 21 marzo 2000, Fiorito G. ed altri c. Condominio di via Andrea d’Isernia, n. 38, in Arch. loc. e cond. 2000, 452.
j) Soppressione del servizio
Qualora un servizio condominiale (nella specie: portierato) sia previsto nel regolamento di condominio, la sua soppressione comporta una modificazione del regolamento che deve essere approvata dall’assemblea con la maggioranza stabilita dall’art. 1136, comma 2 c.c. (maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno la metà del valore dell’edificio) richiamato dall’art. 1138, comma 3.
* Cass. civ., sez. II, 29 marzo 1995, n. 3708, Cond. S. Martino 2 c. Lombardo.
L’assemblea del condominio con la maggioranza prevista dall’art. 1136 comma 5 c.c. può deliberare la modificazione (o anche la soppressione) del servizio di portierato, sempre che vengano osservati i principi in materia di innovazioni posti dall’art. 1120 c.c. e non ne derivino per taluno dei condomini vantaggi o svantaggi diversi rispetto agli altri. Pertanto, è nulla per violazione dell’art. 1120 citato, la deliberazione assunta a maggioranza che, conservando la proporzionalità di spesa sulla collettività condominiale, attui in un condominio costituito da più edifici la «centralizzazione» del servizio di portierato, in guisa da lasciare immutata la situazione per i condomini dell’edificio presso il quale il servizio viene svolto, mentre i condomini degli altri edifici vengono a trarre dal servizio una utilità minore.
* Cass. civ., sez. II, 29 aprile 1993, n. 5083, Cond. Via Tiziano (MI) co. Imm.re Elsi sas.
L’istituzione del servizio di portierato , non previsto dal regolamento di condominio, che comporti la destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune aventi in precedenza una diversa funzione, e la soppressione del medesimo servizio, nella opposta ipotesi in cui questo sia previsto dal regolamento anzidetto con destinazione ad alloggio del portiere di locali di proprietà comune, configurano, derivandone, rispettivamente, la nascita e l’estinzione di un vincolo di destinazione pertinenziale a carico di parti comuni, atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, per la cui deliberazione attesa l’equiparazione di tale categoria di atti alle innovazioni disposta dal secondo comma dell’art. 1108 cod. civ. (applicabile al condominio per il rinvio operato dall’art. 1139 dello stesso codice) è necessaria la maggioranza qualificata (che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e due terzi del valore dell’edificio) prevista dal quinto comma dell’art. 1136 cod. civ., il quale non esaurisce la disciplina delle maggioranze in relazione a tutte le deliberazioni assumibili dalla assemblea dei condomini.
* Cass. civ., sez. II, 25 marzo 1988, n. 2585, Del Genio c. Con. Pal. Romano.
La soppressione (come la istituzione) del servizio di portierato, comportando il venir meno (od il sorgere) di un vincolo di destinazione di una parte comune del condominio, configura un atto di straordinaria amministrazione. Pertanto, tale innovazione deve essere deliberata dalla maggioranza qualificata dei due terzi del valore del condominio, a tutela degli eventuali pregiudizi sul patrimonio degli amministrati, connessi alla particolare rilevanza del medesimo atto.
* Corte app. civ. Milano, sez. I,20 giugno 1989, n. 1032, Ferrario c. Condominio Viale Tibaldi 3, Milano, in Arch. loc. e cond. 1990, 284.
La soppressione del servizio di portineria non costituisce di per sé una innovazione della cosa comune di cui all’art. 1120 cod. civ., e nemmeno un atto di straordinaria amministrazione; di conseguenza essa può essere validamente approvata dalla maggioranza dei condomini.
* Trib. civ. Napoli, sez. III, 4 dicembre 1988, De Filippo c. Condominio di via dell’Abbondanza a Marianella, Napoli, n. 26, in Arch. loc. e cond. 1989, 338.
k) Sostituto del portiere
Il rapporto di portierato è caratterizzato, rispetto al normale rapporto di lavoro subordinato (della cui realtà normativa partecipa), da aspetti particolari, connessi alla natura (non imprenditoriale) del datore di lavoro ed al tipo di servizio (pulizia, custodia e vigilanza) affidato al lavoratore, ed è disciplinato, quanto ad alcuni istituti, da leggi speciali come la L. 21 marzo 1953, n. 215 sulla gratifica natalizia, la L. 26 aprile 1954, n. 111 sull’estensione delle feste infrasettimanali e la L. 16 maggio 1956, n. 526 sul trattamento economico del lavoro prestato nei giorni festivi. Pertanto, attese le peculiarità del rapporto predetto, che spiegano anche la previsione della figura del «sostituto» (da nominarsi, secondo la disciplina collettiva, dal portiere, il quale lo retribuisce direttamente in proporzione del servizio prestato), va escluso che la clausola dell’art. 36 del Ccnl di categoria del 24 febbraio 1978 la quale, in caso di morte del portiere, prevede la prosecuzione per tre anni del godimento dell’alloggio di servizio da parte delle persone con lui conviventi e, per lo stesso periodo, la corresponsione del salario e di eventuali indennità supplementari alla persona designata come «sostituto» che abbia continuato a disimpegnare il servizio di portierato configuri un rapporto di lavoro a termine suscettibile di conversione, in quanto illegittimo, in rapporto di lavoro a tempo determinato, ai sensi della L. 18 aprile 1962, n. 230, e quindi risolvibile soltanto con le modalità e nei casi previsti dalle leggi n. 604 del 1966 e n. 300 del 1970.
* Cass. civ., sez. lav., 29 marzo 1985, n. 2221, Viviano c. Soc. Assic. Gen..
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