Convegno coordinamento legali – Abstract condominio

Uso dei beni comuni e di proprietà esclusiva ed innova­zioni nel nuovo condominio
Relatore di base: avv. Paolo Scalettaris

La relazione prende in considerazione l’uso dei beni comuni e dei beni di proprietà esclusiva nell’ambito del condomi­nio. Viene esaminata in particolare la previsione dell’art. 1102 c.c. per verificare se la sua portata sia stata modificata dalla riforma intervenuta nell’anno 2012. Sono considerati gli aspetti di novità derivanti dall’applicazione del principio della solidarietà condominiale che va affermandosi in materia e le difficoltà interpretative delle norme che richiamano la nozione di destinazione d’uso dei beni comuni ad iniziare dall’art. 1117-ter c.c. sottolineandosi la difficoltà di individuare i contorni precisi della nozione di destinazione d’uso e la necessità che in materia sia fatta chiarezza.
E’ quindi esaminato il tema delle innovazioni ed in particolare delle innovazioni agevolate per cui sono previ­sti quorum deliberativi ridotti. Viene infine tracciato il quadro delle diverse maggioranze richieste per la realizzazione di interventi sulle parti comuni sottolineandosi che il legislatore ha fatto ricorso – per favorire l’adozione di determinate delibere – a molti strumenti uno dei quali è costituito dall’imposizione dell’obbligo della previa costituzione del fondo speciale.

Concedere il tetto a imprese per realizzare impianti solari fotovoltaici
avv. Pier Paolo Bosso

I condòmini ed i proprietari di edifici possono consentire a imprese specializzate di realizzare l’intervento, ricevendone un corrispettivo. Le imprese, invece, avranno ritorni economici derivanti dalla produzione di energia elettrica. E’ possibile concedere all’impresa un diritto di superficie (regolato dagli artt. 952 e seguenti del cod. civ.) su tetti e coperture per realizzare l’impianto. Oppure dare in locazione l’area in forza di un contratto di durata ultra novennale, da farsi in forma scritta, trascritto in Conservatoria dei Registri immobiliari. In ogni caso, per una durata di circa 20-25 anni, ciclo di vita dell’impianto. Vengono trattati gli aspetti giuridici e dati suggerimenti per le clausole da inserire negli accordi.

Innovazione e cablaggio degli edifici da parte di terzi:
differenze e similitudini
avv. Antonino Coppolino

L’intervento affronta le problematiche relative alle nuove tecnologie che stanno vieppiù interessando l’edificio condominiale e di cui possono trarre beneficio i singoli condomini: in particolare il cablaggio degli edifici da parte di terzi mediante fibra ottica di ultima generazione.

Si è affrontato, in proposito, il parallelismo tra la disciplina dell’innovazione nel condominio e quella nazionale sul cablaggio (che arriva anche ad incidere sulla proprietà privata, superandone, in alcuni casi, gli stretti limiti), sottolinenando le differenze e gli aspetti simili, nonché l’opportunità di salvaguardare i diritti di ogni singolo edificio interessato.

Videosorveglianza su parti comuni e regolamento europeo sulla privacy
avv. Barbara Gambini

L’art. 1122-ter che autorizza il condominio ad installare impianti di videosorveglianza su aree condominiali, col rispetto delle maggioranza previste dall’art. 1136, comma 2, deve correlarsi al GDPR 679/2016 in materia di trattamento di dati personali. Ai sensi di questo ultimo provvedimento l’amministratore di condominio ha il ruolo di responsabile del trattamento dei dati personali, su incarico del titolare del trattamento di tali dati, cioè del condominio. Sia il condominio che l’amministratore, nel rispettare le previsioni del nuovo regolamento privacy, devono improntare i loro comportamenti e le loro scelte al principio di accountability (responsabilità) scegliendo e verificando i comportamenti e le misure di volta in volta adottate.

Finalità della preventiva notizia ex art. 1122, ultimo comma,
cod. civ. e poteri dell’assemblea
dott. Antonio Nucera

Le modifiche recate dalla legge di riforma all’art. 1122 cod. civ. non hanno posto nuovi limiti per l’esecuzione di opere su beni privati. L’ampliamento infatti, rispetto alla formulazione previgente, della portata della disposizione non costituisce un elemento in grado di mutare, in qualche modo, il quadro normativo. Ma soprattutto la previsione, tutta nuova, di cui al secondo comma non è tale da attribuire all’assemblea nuovi poteri in relazione alle opere eseguite dai condòmini sui beni privati; beni, nei confronti dei quali, pertanto, il nostro ordinamento continua a riconoscere ai condòmini piena libertà di esplicare il loro diritto dominicale.

Gli impianti di cui all’art. 1122-bis c.c. e l’uso delle parti comuni:
criteri di suddivisione
Avv. Ascanio Sforza Fogliani

La relazione si è focalizzata sulle modalità e sui limiti per realizzare in condominio sia gli impianti previsti dal 1° comma dell’art. 1122-bis c.c. (e cioè impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva) sia quelli previsti dal 2° comma (e cioè impianti di produzione di energia da fonti rinnovabili destinati al servizio della singola unità immobiliare).
Sono stati analizzati, anche, i poteri dell’assemblea previsti sempre dallo stesso art. 1122-bis c.c. con le relative criticità di questa norma la quale, pur volendo disciplinare l’utilizzo del lastrico solare o di ogni altra superficie utile nel caso vi siano più interessati (ed emerga l’esigenza di ripartire l’uso in relazione al numero di impianti di cui venga richiesta l’installazione), non detta un criterio per risolvere gli eventuali conflitti nel caso in cui le richieste siano superiori alla possibilità di ripartizione e sfruttamento della cosa comune.

Poteri assembleari e accesso alle proprietà esclusive ex art. 1122-bis c.c.
avv. Angelo Sollazzo

L’art. 1122-bis, ultimo comma, c.c. disciplina, tra l’altro, il diritto di accesso alle proprietà individuali altrui, per l’installazione di opere relative agli impianti non centralizzati di ricezione radiotelevisiva e di produzione di energia da fonti rinnovabili.
Tale accesso, in particolare, è consentito allorquando sia necessario per la progettazione ed esecuzione delle opere.
L’estensione del diritto in esame presuppone un adeguato bilanciamento con il diritto di proprietà del terzo.
Ove gli impianti siano collocati all’interno delle unità abitative cui sono destinati, la loro installazione non è soggetta ad autorizzazione assembleare, fatti salvi i limiti di cui all’art. 1122 c.c.

I limiti  di cui all’art. 1120, secondo comma, n. 3, c.c.
avv. Paola Tamanti

La relazione analizza l’escursus normativo che ha preceduto l’introduzione (con la legge di riforma del condominio), dell’installazione degli impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque genere di flusso informativo, nella categoria delle innovazioni “sociali o agevolate” di cui al secondo comma del 1120 c.c. Lo studio approfondisce altresì la categoria di soggetti che devono sostenere l’onere dell’opera condominiale e le maggioranze per l’adozione dell’impianto centralizzato.

L’inservibilità all’uso o al godimento anche di un solo condòmino
e le innovazioni di cui all’art. 1120, secondo comma, c.c.
avv. Annamaria Terenziani

Le innovazioni “speciali”, come quelle finalizzate all’abbattimento delle barriere architettoniche o al contenimento del consumo energetico, possono essere approvate a maggioranza agevolata (non la generale maggioranza dei 2/3 dei millesimi, di cui al 1° comma del 1120 c.c, ma quella del 2° comma del 1136 c.c.) sempre però nel rispetto dei vincoli di cui all’ultimo comma dell’art. 1120 c.c. tra cui il divieto di rendere, nell’esecuzione delle opere, parti comuni inservibili all’uso anche per un solo condomino; limite dunque invalicabile anche per le innovazioni “speciali”.