di Corrado Sforza Fogliani*
“I balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 cod. civ., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso”. Ciò non è, invece, per i rivestimenti del parapetto e della soletta (cioè della struttura portante del balcone), che sono da considerarsi “beni comuni se svolgono una prevalente funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole”. Così la Cassazione, con la sentenza n. 30071 del 14.12.’17. Nessuna perplessità anche per i frontalini, cioè per la parte anteriore verticale della soletta, così come per i parapetti. Come confermato anche dalla sentenza in argomento, l’orientamento consolidatosi nel tempo è nel senso di ritenere tali superfici di proprietà comune (e quindi le relative spese di manutenzione a carico di tutti i condòmini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno ex art. 1123, primo comma, cod. civ.), ove svolgano una prevalente funzione estetica per l’edificio.
Più complessa, invece, la questione delle spese della soletta.
L’attuale indirizzo distingue tra balconi aggettanti, cioè quelli che sporgono dalla facciata dell’edificio, e balconi a castello, o anche detti a “tasca”, che sono quelli incassati nella struttura del fabbricato (cfr. Cass. sent. n. 15913 del 17.7.’07). Per questi ultimi – in ragione della funzione di sostegno che, in tal caso, la soletta è chiamata a svolgere – è stata ritenuta applicabile la disciplina di cui all’art. 1125 cod. civ. in tema di manutenzione e ricostruzione di soffitti, volte e solai. I poggioli aggettanti sono stati, invece, considerati “autonomi rispetto ai piani sovrapposti” e, quindi, anche per la loro parte sottostante – salvo, come abbiamo visto, nel caso in cui il rivestimento svolga una prevalente funzione estetica divenendo un elemento decorativo dell’edificio – di esclusiva appartenenza dei proprietari degli immobili cui accedono; proprietari sui quali gravano, pertanto, le relative spese di manutenzione.
Tutto quanto sopra – beninteso – sempreché un regolamento condominiale di origine contrattuale non disponga diversamente.
@SforzaFogliani
*presidente Centro studi Confedilizia
inserito in data 12.11.2018
* * *
Approfondimenti, assistenza e consulenza per proprietari di casa, amministratori di condominio
e agenti immobiliari presso le Associazioni territoriali di Confedilizia
