Convegno Coordinamento legali – Abstract condominio

Regolamento condominiale e tabelle millesimali dopo la riforma
Relatore di base: avv. Vincenzo Nasini

Il regolamento di condominio è la legge interna che regola la vita della compagine condominiale insieme alle disposizioni del codice civile e alle leggi speciali.
Nonostante la sua fondamentale importanza esso è disciplinato da una sola disposizione del codice civile, l’art. 1138 (che si riferisce ai cosiddetti regolamenti assembleari o di origine interna) e dall’art. 72 delle disposizioni di attuazione.
Esistono poi i regolamenti cosiddetti contrattuali o di origine esterna redatti dal costruttore o unico proprietario dell’edificio e richiamati e allegati negli atti di acquisto.
La relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – ha esaminato contenuto e limiti di entrambe le tipologie di regolamenti e le problematiche connesse alla loro redazione e applicazione.

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Tabelle millesimali contrattuali di riparto delle spese di riscaldamento e d.lgs. n. 102/2014
avv. Pier Paolo Bosso

L’intervento prende in esame la eventuale nullità, o comunque l’annullabilità delle delibere con cui l’assemblea – dopo gli interventi di contabilizzazione e termoregolazione del calore – approva nuove tabelle millesimali di riparto delle spese di riscaldamento, con modifica delle carature millesimali previste dalla tabella allegata al regolamento contrattuale (o assembleare) vigente in condominio. Delibere che applicando la norma Uni 10200 e le tabelle predisposte dal termotecnico incaricato, con una parte delle spese ripartite in base ai consumi ed una quota fissa  vengono a suddividere le spese di riscaldamento in modo anche assai difforme da come era sempre avvenuto prima in condominio.

Impugnazione regolamento contrattuale e litisconsorzio
avv. Antonino Coppolino

L’intervento inizia con l’elencazione dei tipi di regolamento di condominio previsti dalla normativa in materia e di ciò che li distingue. Vengono poi analizzate le norme inderogabili che regolano la vita condominiale. Quindi la possibilità di impugnare per nullità un regolamento contrattuale che dovesse contenere clausole che violano tali norme inderogabili. Alla fine ci si sofferma sul litisconsorzio che governa tale impugnazione giudiziale.

Clausole limitative della destinazione delle proprietà esclusive: opponibilità a terzi acquirenti
avv. Alessandra Molinari

L’intervento riguarda le clausole limitative dell’uso e della destinazione delle proprietà esclusive. Clausole che possono essere contenute esclusivamente nel regolamento condominiale di tipo contrattuale. Per la loro opponibilità nei confronti dei terzi acquirenti – viene precisato nella relazione – queste clausole devono essere trascritte nei registri immobiliari oppure deve esserne dato atto in maniera specifica nel contratto di compravendita.

Divieto regolamentare di tenere animali, regolamento contrattuale e art. 1138, ultimo comma, c.c.
dott. Antonio Nucera

L’ultimo comma dell’art. 1138 c.c. – introdotto ex novo dalla legge n. 220 del 2012 di riforma della disciplina condominiale – è una previsione che, nel momento in cui fece la sua apparizione nel nostro ordinamento, suscitò molto interesse, in particolare tra gli organi di informazione. Si occupa, infatti, di un tema assai delicato: il divieto regolamentare di tenere animali nelle proprietà private. Più precisamente prescrive che le norme del regolamento di condominio non possano “vietare di possedere o detenere animali domestici”. L’intervento evidenza, tuttavia, come, a ben guardare, la novella legislativa deve ritenersi aver semplicemente recepito un principio riconosciuto pacificamente dalla giurisprudenza: collocandosi, infatti, nell’ambito di una norma che disciplina solo i regolamenti “ordinari”, conferma il fatto che tali tipi di regolamenti non possano incidere sul diritto dei singoli condòmini e, quindi, vietare agli stessi di possedere o detenere animali domestici, mentre non impedisce alla totalità dei condòmini di adottare unanimemente la regola sul divieto.

Clausole limitative della destinazione delle proprietà esclusive: opponibilità a terzi acquirenti
avv. Giulia Pappalepore

L’intervento riepiloga le pronunce, a volte contrastanti, della Cassazione in merito alla definizione giuridica e alle regole per rendere opponibili a terzi le clausole limitative dell’uso e della destinazione delle proprietà esclusive. Dalla definizione di obbligazioni reali o propter rem a quella di servitù atipiche; dalla sufficienza del richiamo chiaro ed esplicito delle stesse negli atti di acquisto alla necessità della loro trascrizione, fino alla esigenza di indicare le clausole in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto.

Clausole limitative della destinazione delle proprietà esclusive: criteri interpretativi
avv. Renzo Rossi

La ricorrenza di clausole limitative della destinazione delle proprietà esclusive nel regolamento (contrattuale) di condominio non è infrequente.
In alcune pronunce giurisprudenziali è stato messo in luce un onere di precisione che il redattore del regolamento condominiale deve rispettare: per evitare ogni equivoco in una materia atta a incidere sulla proprietà dei singoli condòmini, i divieti ed i limiti devono risultare da espressioni chiare. Al giudice del resto sembra essere preclusa un’interpretazione estensiva, che dovrà essere condotta ricorrendo ai canoni ermeneutici previsti nella disciplina del contratto (artt. 1362 ss c.c.) con particolare attenzione all’univocità delle espressioni letterali, pur nel coordinamento delle clausole dell’intero regolamento a norma dell’art. 1363 c.c.

Divieto regolamentare di tenere animali, regolamento contrattuale e art. 1138, ultimo comma, c.c.
avv. Ascanio Sforza Fogliani

Come noto, l’art. 1138 c.c., con la nuova formulazione, è stato introdotto dalla Riforma del Condominio in vigore dal 18 giugno 2013 ed è – per quanto si riferisce all’ultimo comma – una norma nuova, non prevista nel vecchio ordinamento in quanto stabilisce che “Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici”. Nell’ottica della disposizione citata (che non fa distinzione tra regolamento assembleare e contrattuale) si pone, appunto, il problema del suo rapporto sia con il regolamento condominiale (o assembleare) sia (più delicato) con quello contrattuale: infatti, se con riguardo al primo, la prevalenza della norma sulle eventuali previsioni del regolamento è ormai scontata alla luce della prevalente giurisprudenza (di legittimità e di merito) formatasi, per quanto si riferisce al secondo, non lo è affatto.
L’intervento fa riferimento ad orientamenti giurisprudenziali di legittimità e di merito in argomento, da cui emerge un progressivo spostamento, ad opera della giurisprudenza di merito (con la quale il relatore non si trova d’accordo), della prevalenza della norma rispetto alle previsioni del regolamento contrattuale.

Rettifica delle tabelle millesimali per alterazioni superiori ad un quinto del valore
avv. Francesco Massimo Tiscornia

L’intervento esamina le conseguenze del frazionamento (o dell’accorpamento) di un’unità immobiliare nel condominio sulle relative tabelle millesimali e relativa necessità di una loro eventuale modifica, anche alla luce della recente specifica sentenza della Cassazione del 3/6/2019 n. 15109 in tema.