Convegno Coordinamento legali – Abstract locazione

Le locazioni brevi abitative
Relatore di base: avv. Paolo Scalettaris

La relazione – che è stata la relazione di base per tutti gli interventi in argomento – ha trattato delle locazioni brevi abitative.
L’art. 4 del d.l. n. 50 del 2017 ha fissato, infatti, una serie di regole di portata fiscale dirette ad introdurre la figura della “locazione breve” abitativa.
Le nuove disposizioni si inseriscono nel quadro delle norme dirette a regolare le locazioni abitative che ab­biano una durata più breve della durata standard fissata dall’art. 2 della l. n. 431 del 1998: quadro del quale fanno parte sia le norme che regolano la figura della locazione abitativa transitoria (art. 5 della l. n. 431) sia le norme che disciplinano la figura della locazione turistica (l’art. 1 lett. c) della l. n. 431 e poi l’art. 53 del codice del turismo, il d.lgs n. 79 del 2011).
L’introduzione della figura della “locazione breve” induce a compiere l’esame delle figure ora ricordate (che peraltro sono già state esaminate ampiamente dalla dottrina ed in parte anche dalla giurisprudenza) al fine di verificare se e quali siano i rapporti ravvisabili tra la nuova figura e le fattispecie anzidette.
Da tale raffronto emerge con chiarezza che la “locazione breve” non può essere considerata quale fattispecie autonoma e distinta da quelle preesistenti, ma deve considerarsi piuttosto – anche alla luce di quanto segna­lato dalla circolare n. 24 del 2017 dell’Agenzia delle entrate – quale possibile modo di atteggiarsi dell’una o dell’altra delle due figure anzidette.
Da segnalare poi che proprio con riguardo alle locazioni brevi è stata recentemente introdotta la previsione di un codice identificativo previsto anche per le strutture ricettive dal decreto cd. “crescita” del 2019: si tratta di una novità normativa che presenta numerosi profili critici.
Va sottolineato infine che la fattispecie della “locazione breve” può dare luogo a questioni dalla soluzione non agevole con riguardo ai suoi rapporti con la disciplina del condominio, rapporti che possono presentarsi soprattutto nel caso in cui il regolamento del condominio – che peraltro nel caso deve essere regolamento di natura necessariamente contrattuale – contenga disposizioni che vietino o limitino la facoltà dei condòmini di rendere le proprie unità immobiliari oggetto di “locazione breve”.

Locazioni di stanze
avv. Daniela Barigazzi

La locazione abitativa di stanze non ha una connotazione autonoma; è attuabile tramite la forma di affittacamere, B&B, locazioni brevi ex d.l. 50/2017 senza doversi applicare la legge sulle locazioni. E’ attuabile in appartamento in condominio purchè il regolamento condominiale contrattuale non lo vieti in modo esplicito e mirato. In ogni caso le attività ricettive non devono arrecare pregiudizio alla tranquillità, all’igiene e al decoro del condominio.
La locazione di stanze svolta in forma non imprenditoriale può beneficiare della cedolare secca.

Applicabilità della cedolare secca
avv. Paola Castellazzi

L’intervento riguarda l’applicabilità del regime fiscale della cedolare secca ai canoni derivanti dalla stipula di contratti di locazione breve. Infatti, grazie al d.l. 50/2017, convertito nella l. 96/2017, dal 1° giugno 2017, è possibile scegliere, da parte del locatore, se assoggettare il canone al regime di tassazione ordinario o al regime della cedolare di cui all’art. 3 d.lgs. 23/2011. Nella relazione si forniscono, dapprima, spiegazioni in merito alla disciplina del contratto di locazione breve e, successivamente, ci si sofferma sull’aspetto fiscale di tale contratto e sulla conseguente possibilità di scelta in capo al locatore circa il regime fiscale da applicare ai redditi (regime ordinario o cedolare secca).

Comunicazioni delle presenze e sanzioni
avv. Michele Cella

Il legislatore si è nuovamente occupato della locazione breve con il d.l. 113/2018, convertito con modificazioni con la l. 1 dicembre 2018 n. 132, sancendo l’obbligo, per chi affitta la propria casa vacanza anche per periodi brevi, di comunicare alla Questura le generalità delle persone che vi soggiornano. Tale obbligo, vigente dal 4 dicembre 2018, è stato costituito dando l’interpretazione autentica dell’art. 109 del Tulps (regio decreto 18 giugno 1931, n. 773) estendendo l’applicabilità della norma – destinata a soggetti espressamente e specificamente elencati e foriera, in caso di violazione, di sanzioni penali – anche ai locatori e sublocatori che concedono immobili o parti di essi con contratti di durata inferiore a trenta giorni. Il legislatore ha così dato definitivo rimedio ad un vuoto esistente nelle disposizioni di pubblica sicurezza pur gravando i locatori di un ulteriore adempimento.

Locazioni transitorie inferiori ai trenta giorni
avv. Anna Fast

Le locazioni brevi sono state oggetto di interventi legislativi recentissimi e sono state messe sotto controllo da parte dell’Agenzia delle entrate non solo in merito alla applicabilità del regime fiscale – in particolare la cedolare secca – ma soprattutto per il sottile confine che esiste tra attività di mera locazione e attività di impresa. Diversi parametri possono essere individuati come indice di attività imprenditoriale, con conseguente apertura d’ufficio della partita iva.

Locazioni transitorie inferiori ai trenta giorni
dott. Riccardo Mazza

Una delle modifiche più importanti apportate dal d.m. 16 gennaio 2017 alla disciplina dei contratti di locazione di natura transitoria riguarda, senza ombra di dubbio, il profilo della durata.
Se l’art. 5 della l. 431/1998 stabiliva infatti che tali contratti dovessero avere una durata minima di 30 giorni (oltre a una durata massima di 18 mesi, rimasta inalterata), il decreto di cui sopra ha previsto la possibilità di stipulare contratti di natura transitoria anche per una durata inferiore ai 30 giorni.

Comunicazioni delle presenze e sanzioni
avv. Gabriele Spremolla

La maggiore diffusione di locazioni di breve durata, verificatasi in tempi recenti, ha sollecitato l’interesse del legislatore sotto il profilo di un maggiore controllo sui soggetti ospitati, sia per esigenze di pubblica sicurezza, sia per esigenze di carattere amministrativo.
Le prime trovano risposta nella comunicazione dovuta all’autorità di P.S. ai sensi del d.l. 59/1978 e del d.lgs 286/1998. A queste si aggiunge, con taluni problemi, l’estensione alle locazioni della comunicazione prevista all’art. 109 TULPS.