Il decreto Rilancio ha introdotto una serie di misure fiscali per stimolare il settore edilizio. La più nota è quella che ha elevato al 110% – in presenza di determinate condizioni – le aliquote delle detrazioni fiscali per la riqualificazione energetica (ecobonus) e la messa in sicurezza antisismica (sismabonus) degli edifici. Dato, però, che uno dei problemi che frenano l’avvio dei lavori è la mancanza di liquidità, ai contribuenti è stata concessa, in forma più estesa rispetto al passato, anche la possibilità, in luogo di fruire direttamente della detrazione, di cedere il corrispondente ammontare del credito a terzi (ivi compresi banche o intermediari finanziari), oppure di chiedere lo sconto in fattura all’impresa che esegua i lavori.
Sia la cessione del credito sia lo sconto in fattura, ove riguardino lavori che interessino edifici condominiali, pongono però un interrogativo della massima importanza: la maggioranza che deve essere espressa in sede assembleare.
Orbene, la prima considerazione da fare è che tali operazioni – secondo un indirizzo interpretativo – sarebbero sostanzialmente riconducibili ad un finanziamento; tesi fondata sul fatto che chi acquista il credito, o pratica lo sconto in fattura, non fa altro, in genere, che anticipare, dietro corrispettivo, le somme in tutto o in parte necessarie per realizzare i lavori deliberati dall’assemblea. Ciò che tuttavia solleva un ulteriore problema; il finanziamento in ambito condominiale, infatti, è una questione che non è mai stata adeguatamente approfondita dagli studiosi.
Tra gli interpreti – che risulti – l’argomento è stato affrontato, essenzialmente, per dirimere il problema se la stipula del relativo contratto, da parte dell’amministratore, debba o meno essere autorizzata preventivamente dall’assemblea: la conclusione è stata che tale autorizzazione occorre solamente se la somma presa a prestito risponde all’esigenza di far fronte a spese di straordinaria manutenzione, non risultando invece necessaria se la medesima somma viene impiegata per far fronte alle spese correnti, essendo, questo, un obbligo che deriva all’amministratore ai sensi dell’art. 1130 cod. civ. (cfr., fra gli altri, P. L. Amerio, L’amministratore del condominio, in Arch. loc. e cond. 2004, 645). E quando, da parte di alcuni studiosi, ci si è spinti a trattare del problema delle maggioranze è stato concluso (in modo forse eccessivamente sbrigativo) che per approvare un finanziamento occorre il consenso della totalità della compagine condominiale comportando, tale operazione, dei costi (es.: spese istruttoria, interessi, ecc.) che necessariamente devono essere accettati da ogni singolo condòmino (cfr., fra gli altri, E. Ditta, La maggioranza per deliberare il finanziamento condominiale, in Consulente Immobiliare, ed. Gruppo 24Ore, n. 1059/2019, 30).
Quanto alla giurisprudenza, la magistratura si è pronunciata sul tema del finanziamento in ambito condominiale anch’essa solo per risolvere la questione della preventiva autorizzazione assembleare. In tal caso, però, è stato ritenuto che l’amministratore non possa, proprio sulla base delle attribuzioni conferitegli dall’art. 1130 cod. civ., contrarre autonomamente finanziamenti in nome e nell’interesse del condominio. E ciò indipendentemente dalla distinzione tra spese afferenti l’ordinaria o la straordinaria manutenzione (in tal senso, Cass. sent. n. 1734 del 5.3.‘90).
La soluzione al quesito sul finanziamento è stata invece avanzata sul periodico della Confedilizia (cfr., Cn giu. ’20) e si tratta di una soluzione che trova fondamento nel disposto dell’art. 1108 cod. civ. (norma applicabile al condominio in virtù dell’espresso rinvio operato dall’art. 1139 cod. civ.: cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 2585 del 25.3.’88). Il quarto comma di questa disposizione prevede, infatti, che possa essere consentita l’ipoteca dalla maggioranza indicata dal precedente primo comma – e cioè con deliberazione della maggioranza dei partecipanti che rappresenti almeno due terzi del valore complessivo della cosa comune – qualora ciò “abbia lo scopo di garantire la restituzione delle somme mutuate per la ricostruzione o per il miglioramento della cosa comune”.
È evidente che se con l’indicata maggioranza è possibile accendere un’ipoteca sui beni comuni per le finalità appena descritte, sarà da ritenersi legittima una decisione che approvi, con lo stesso quorum deliberativo (tanto in prima quanto in seconda convocazione), un semplice finanziamento non assistito da garanzia reale avente le medesime finalità. Con l’ulteriore conseguenza, per quanto qua interessa, che tale conclusione potrebbe essere adottata – ove si aderisca all’indicato orientamento interpretativo – anche con riguardo alla cessione del credito e allo sconto in fattura sul presupposto – come detto – della riconducibilità di tali operazioni, essenzialmente, ad un finanziamento.
Ma il tema offre anche ulteriori spunti di riflessione.
Non è da escludere, infatti, che si possa verificare il caso in cui l’impresa che esegua i lavori acquisti il credito od offra lo sconto in fattura senza richiedere alcun corrispettivo (si pensi al cosiddetto “bonus facciate” che prevede una detrazione fiscale al 90% che l’impresa potrebbe offrirsi di acquistare al valore nominale). In tale ipotesi, non ricevendo i condòmini alcun pregiudizio economico, sarebbe, per alcuni interpreti, illogico sostenere che per approvare operazioni del genere occorra il quorum di cui al quarto comma del predetto art. 1108 cod. civ. Così è stato ritenuto più appropriato ipotizzare la stessa maggioranza utile per deliberare i connessi lavori, venendo, nella circostanza, a formare, la cessione o lo sconto, parte integrante dell’appalto per ciò che attiene alla determinazione dell’importo finale.
Tutto questo, tenendo comunque presente che la tesi appena riferita, della coincidenza delle maggioranze per deliberare la cessione (o lo sconto) e i connessi lavori, è ritenuta – da una diversa corrente di pensiero – applicabile in ogni caso, anche laddove venga richiesto un corrispettivo. Secondo questo indirizzo interpretativo, infatti, l’operazione di cessione sarebbe paragonabile al versamento della provvista (la quale, virtualmente, si formerebbe con il conferimento dei singoli crediti d’imposta) nel fondo speciale che l’art. 1135, primo comma, 4) cod. civ. impone di costituire per le opere di manutenzione straordinaria e le innovazioni.
Insomma, le tesi sono diverse, riguardando una materia che si presta a diverse interpretazioni. La tesi però che si richiama all’art. 1108 cod. civ. per il caso di cessione onerosa del credito (escludendo ovviamente quella che richiede, per tale operazione, l’accettazione della totalità della compagine condominiale) è senz’altro la più garantista dei diritti dei singoli condòmini.
Infine, cambiando decisamente prospettiva, è possibile anche ipotizzare che siano i singoli condòmini interessati (i quali, così, si assumerebbero direttamente le conseguenze dell’operazione), e non già l’assemblea, a conferire un incarico, in comune, ad uno di loro (ma anche allo stesso all’amministratore) per provvedere a tutti gli adempimenti del caso, di modo da spuntare condizioni migliori rispetto a quelle che potrebbero essere ottenute agendo individualmente.
Si tratta di un’ipotesi, quest’ultima, riferibile prevalentemente alla cessione del credito (essendo, lo sconto in fattura, un’operazione che presenta obbiettive difficoltà applicative in assenza di un coinvolgimento dell’intera compagine condominiale), ma che, ciononostante, è da tenere in debita considerazione in quanto riconducibile ad un importante filone interpretativo che ritiene tale soluzione l’unica in grado di ovviare ai problemi e ai dubbi che reca con sé – come abbiamo visto – una decisione di cessione collettiva del credito.
Quanto sopra – ben inteso – fermo restando che, in concreto, chi acquista il credito o pratica lo sconto in fattura è libero di seguire una propria linea di condotta e, quindi, tanto di pretendere che l’amministratore venga autorizzato a porre in essere tali operazioni da delibere assembleari approvate dalla totalità dei condòmini quanto di richiedere particolari garanzie.
Estratto “TUTTOCONDOMINIO”
Pubblicati sullo stesso numero del Notiziario:
110 in condominio, tetto di spesa – Video assemblea – Efficienza energetica – Proprietà esclusive e specifica destinazione – Fondo speciale conto corrente – Casi clinici di condominio – Affitto cantina – Rappresentanze amministratore.
da Confedilizia notizie, settembre ’20
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