La partecipazione alle spese di condominio da parte dei proprietari dei posti auto siti nell’autorimessa condominiale, ove manchi un regolamento di origine contrattuale che disciplini la materia, è spesso argomento di discussione. Vediamo quindi di fare il punto della situazione.
Anzitutto bisogna precisare che la legge di riforma della disciplina condominiale (l. n. 220/’12) nulla ha innovato in punto, sicché possono ritenersi ancora valide le conclusioni sul tema alle quali è giunta la giurisprudenza.
Ciò posto, occorre subito evidenziare, in argomento, che non vi è dubbio che spettino solo ai proprietari dei predetti posti auto le spese relative alle opere interne di ristrutturazione, di manutenzione straordinaria e di manutenzione ordinaria dell’autorimessa. Così come è principio largamente condiviso che, in occasione del rifacimento di una terrazza di uso esclusivo di un singolo condòmino che svolga anche la funzione di copertura dell’autorimessa, si applichi il criterio di cui all’art. 1126 cod. civ. e, cioè, che la spesa gravi per 1/3 a carico del proprietario della terrazza e per 2/3 a carico dei proprietari dei posti auto (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 11029 del 15.7.’03).
Qualche dubbio è sorto, invece, attorno al criterio di riparto da applicare nel caso l’autorimessa si trovi sotto uno spazio comune, come può essere un cortile condominiale.
Secondo la giurisprudenza più recente, tuttavia, sussistono le condizioni, in tal caso, “per un’applicazione analogica dell’art. 1125 cod. civ.”. Ciò, perché tale disposizione “accolla per intero le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa (il pavimento del piano superiore) a chi con l’uso esclusivo della stessa determina la necessità di tale manutenzione”, cosa che si verifica anche nel caso di usura della pavimentazione del cortile che “è determinata dall’utilizzazione esclusiva che della stessa viene fatta dalla collettività dei condòmini” (Cass. sent. n. 10858 del 5.5.’10).
Le perplessità aumentano, poi, nel caso l’autorimessa costituisca un corpo di fabbrica a sé stante.
Al riguardo, tuttavia, la Cassazione, con sentenza n. 1255 del 2.2.’95, ha chiarito che “le spese di manutenzione e conservazione delle cose e degli impianti che servono solo una parte del fabbricato, formando oggetto di condominio separato, debbono essere sostenute solo dai proprietari delle unità immobiliari di questa parte, e non dagli altri, secondo il principio generale del terzo comma dell’art. 1123 cod. civ.”. In applicazione di tale principio i giudici hanno, pertanto, escluso che i proprietari di posti auto siti in un immobile posto all’interno del perimetro condominiale, ma separato dall’edificio con le unità abitative, debbano concorrere alle spese di manutenzione della facciata. Così come — sulla scorta del medesimo principio — è stato escluso in una pronuncia di poco successiva che, in caso di rifacimento del tetto di un edificio dotato di cortile condominiale nel quale sorga una costruzione separata, la relativa spesa gravi anche sui proprietari di questa costruzione (Cass. sent. n. 6359 del 13.7.’96).
Un breve cenno meritano anche le spese di manutenzione dell’ascensore e delle scale.
Laddove l’autorimessa costituisca un corpo di fabbrica a sé stante opererà, all’evidenza, il principio poc’anzi illustrato: pertanto, i proprietari dei posti auto non saranno tenuti a concorrere alla spesa. Diversamente, nel caso in cui l’autorimessa sia parte integrante dell’edificio, troverà applicazione la regola posta dall’art. 1124 cod. civ., cosicché i predetti proprietari concorreranno per metà in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà e per metà in ragione del piano. Principio, questo, che – come chiarito dalla giurisprudenza – trova applicazione anche nel caso in cui nell’edificio siano presenti locali forniti (come può accadere per le autorimesse) di un accesso autonomo (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 2328 del 6.6.’77).
da Confedilizia notizie, dicembre ’19
Confedilizia notizie è un mensile che viene diffuso agli iscritti tramite le Associazioni territoriali della Confederazione.
