Beni comuni e condòmini

L’uso dei beni comuni in ambito condominiale trova la sua principale fonte normativa nell’art. 1102 cod. civ., che prevede, in particolare, che “ciascun partecipe può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca ad altri partecipanti di farne parimenti uso”. Ciò posto, interessa in questa sede soffermarsi proprio su quest’ultimo aspetto, cioè sul divieto di impedire agli altri comproprietari di fare parimenti uso della cosa comune. In dottrina è stato evidenziato, infatti, come il termine “impedire” possa intendersi in senso lato (nel senso di diminuire o limitare), ovvero stretto (secondo il significato letterale, nel senso di proibire o rendere impossibile) e come dall’accoglimento dell’una o dell’altra interpretazione derivino importanti conseguenze sul piano pratico. La prima porterebbe ad una notevole restrizione dei poteri del singolo condomino, vietando l’uso o il godimento che semplicemente limita il godimento altrui. La seconda permetterebbe, invece, di aumentare i poteri del singolo, proibendo soltanto il godimento che rende impossibile il pari uso degli altri partecipanti. In un quadro siffatto è importante sapere, allora, che la giurisprudenza ha mostrato da tempo di preferire questa seconda interpretazione. Secondo la Cassazione, infatti, “la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 cod. civ. non va intesa nel senso di uso identico e contemporaneo, dovendo ritenersi conferita dalla legge a ciascun partecipante alla comunione la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri, essendo i rapporti condominiali informati al principio di solidarietà il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione” (sent. n. 1499 del 12.2.’98). Sicché – ha precisato ancora la Suprema Corte in una sentenza successiva – per applicare la regola stabilita dall’art. 1102 cod. civ., occorre accertare se siano prevedibili modificazioni della cosa comune uguali o analoghe da parte degli altri condòmini e se queste sarebbero pregiudicate dalle modifiche attuate o in via di attuazione (in tal senso, sent. n. 11268 del 9.11.’98).