Compravendita e spese condominiali

Una questione di particolare interesse in materia di condominio riguarda l’imputazione dei contributi condominiali pendenti, in caso di compravendita: se, cioè, tenuto al relativo pagamento sia il nuovo o il vecchio proprietario.

Occorre evidenziare, allora, che, secondo la giurisprudenza più recente, la soluzione è da ricercarsi nella natura delle spese condominiali in questione. È stato infatti affermato che “in caso di vendita di un’unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione o di ristrutturazione o innovazioni, in mancanza di accordo tra le parti, nei rapporti interni tra alienante ed acquirente è tenuto a sopportarne i relativi costi chi era proprietario al momento della delibera dell’assemblea”; diversamente, laddove le spese deliberate afferiscano “alla manutenzione ordinaria, alla conservazione, al godimento delle parti comuni dell’edificio o alla prestazione di servizi nell’interesse comune”, tenuto al relativo pagamento – sempreché difetti sul punto un accordo tra le parti – è chi risulta proprietario al momento in cui l’intervento viene eseguito o il servizio erogato, al momento, cioè, del “compimento effettivo dell’attività gestionale” (cfr. Cass. n. 24654 del 3.12.2010 e, in senso sostanzialmente conforme, Cass. sent. n. 15547 del 22.6.2017).

Il ragionamento su cui si basa questa tesi è essenzialmente il seguente: la delibera relativa alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni ha carattere “costitutivo”, in quanto ha ad oggetto interventi che “debbono essere preventivamente” determinati dall’assemblea “nella loro quantità e qualità e nell’importo degli oneri che ne conseguono”; al contrario, la delibera concernente la manutenzione, la conservazione, il godimento dei beni comuni e l’erogazione dei servizi condominiali ha valore “dichiarativo”, giacché riguarda spese “necessarie”, riconducibili all’”esercizio della funzione amministrativa rimessa all’amministratore”.