Condominio e lastrico che copre solo un locale

L’art. 1126 cod. civ. stabilisce, in tema di lastrici solari (cioè, di superfici piane orizzontali di copertura dell’edificio), che quando l’uso di essi o di parte di essi non sia comune a tutti i condòmini, quelli che ne abbiano l’uso esclusivo siano tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni; “gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”. Ciò posto – e precisato che la norma in questione si applica, per giurisprudenza costante, anche alle terrazze a livello di proprietà od uso esclusivo (per l’analoga funzione di copertura che queste strutture svolgono in relazione all’edificio di interesse: cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 12682 del 17.10.’01) – si pone il problema se tale criterio di ripartizione trovi attuazione anche nel caso in cui il lastrico o la terrazza servano da copertura solo ad un’unica unità immobiliare. Il dubbio, infatti, è che ipotesi del genere possano essere regolate in modo diverso e, segnatamente, dall’art. 1125 cod. civ., in tema di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, il quale prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti. Della questione non ha mancato di interessarsi la giurisprudenza di legittimità e l’orientamento prevalente è nel senso che anche nel caso in cui l’unità immobiliare coperta sia una sola si applichino egualmente i criteri di ripartizione previsti dall’art. 1126 cod. civ.. In particolare, la Cassazione ha chiarito, con sent. n. 11029 del 15.7.’03, che l’art. 1125 cod. civ. è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non ai lastrici solari o alle terrazze a livello; e ciò, pur se a tali strutture “sia sottoposto un solo locale”, dato che, anche in questo caso, la funzione di copertura “non viene meno”. Naturalmente è appena il caso di precisare che, ove un regolamento di origine contrattuale disponga diversamente in punto, è a tale previsione che occorre necessariamente far riferimento.