di Corrado Sforza Fogliani*
In base alla formulazione dell’art. 68, primo comma, disp. att. cod. civ., ove non precisato dal titolo ai sensi dell’art. 1118 cod. civ., per gli effetti indicati dagli artt. 1123, 1124, 1126 cod. civ. (cioè per la ripartizione delle spese), e dall’art. 1136 cod. civ. (cioè per il calcolo delle maggioranze in assemblea), “il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in apposita tabella allegata al regolamento di condominio”. Nell’accertamento di tali valori – aggiunge poi il secondo comma – non si deve tener conto “del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascuna unità immobiliare”.
Specificato che il predetto art. 1118 cod. civ. recita, al primo comma, che “il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene”, volendo dare, dunque, una definizione di “millesimi” si può dire che essi rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare rispetto al valore dell’intero edificio (fatto uguale a mille, da cui il nome).
Ciò posto – e sottolineato anche che il legislatore della riforma del 2013 ha sostanzialmente lasciato immutato il testo dell’art. 68 – va ricordato, in argomento, che tradizionalmente si distingue tra millesimi di proprietà e millesimi di gestione (o d’uso). I primi esprimono la misura o la quota del diritto di comproprietà di ciascun condòmino sulle parti comuni. I secondi sono destinati, invece, alla determinazione delle quote di contribuzione ai costi di gestione da parte dei singoli condòmini: in altre parole, al riparto delle spese. Ed in tale prospettiva anche i millesimi di proprietà, ove utilizzati in relazione alla diversa funzione di semplice strumento destinato alla ripartizione di una certa categoria di spese (le c.d. spese generali di proprietà), rientrano in questa categoria (cfr. C. Rosselli, Sezioni Unite e modifica delle tabelle millesimali, in Arch. loc e cond., 2011, 20).
@SforzaFogliani
*presidente Centro studi Confedilizia
inserito in data 11.2.2019
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