Dal 18 maggio, com’è noto, si possono svolgere le riunioni condominiali. Come abbiamo scritto sull’ultimo numero di questo notiziario, però, alcuni condòmini, in questa fase, potrebbero preferire farsi rappresentare piuttosto che intervenire di persona. Al riguardo abbiamo già chiarito come l’intervento in assemblea, a mezzo rappresentante, non possa essere vietato (cfr. Cn giu. ’20). Restano, però, da risolvere, in tema di delega, ulteriori interrogativi. I più comuni: la delega che forma deve avere? I condòmini possono farsi rappresentare dall’amministratore? E ancora: quante deleghe possono essere conferite ad un singolo soggetto? E i rapporti tra rappresentante intervenuto in assemblea e condòmino rappresentato come devono essere disciplinati?
Per rispondere, occorre ricordare che la materia è regolata dal novellato art. 67 disp. att. cod. civ. – norma definita inderogabile dal successivo art. 72 – il quale, al primo comma, dispone espressamente che “ogni condomino può intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante, munito di delega scritta”, aggiungendo che, “se i condòmini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale”. La stessa disposizione, al quinto comma, aggiunge, poi, che “all’amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea”.
Prima della riforma, invece, l’articolo in questione, con riguardo al tema di interesse, si limitava semplicemente a stabilire che ogni condòmino potesse “intervenire all’assemblea anche a mezzo di rappresentante”.
Il legislatore della riforma ha chiarito, quindi, alcuni aspetti importanti, in precedenza non regolamentati, che consentono di rispondere immediatamente ai primi tre interrogativi che ci siamo posti. Così si può affermare, quanto alla forma, che la delega deve necessariamente rivestire forma “scritta”; quanto alla possibilità di farsi rappresentare dall’amministratore, che tale possibilità è assolutamente esclusa; quanto al numero di deleghe che possono essere conferite ad un singolo soggetto, che “il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condòmini e del valore proporzionale” nei condominii formati da più di venti condòmini.
Resta da dire, infine, della questione oggetto dell’ultimo quesito: quella concernente la disciplina applicabile ai rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea e il condòmino rappresentato.
In argomento, il legislatore della riforma nulla ha innovato. Il che rende ancora possibile far riferimento ai consolidati principii espressi, in materia, dalla giurisprudenza. I rapporti in questione, pertanto, devono “ritenersi disciplinati dalle regole generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante o quello che si ritenga falsamente rappresentato sono legittimati a far valere gli eventuali vizi della delega o la carenza del potere di rappresentanza, e non anche gli altri condòmini estranei a tale rapporto” (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 8116 del 27.7.’99). Vale a dire che solo l’interessato potrà impugnare la delibera assembleare che il mandatario con il proprio operato ha contribuito ad assumere. Agli altri condòmini rimarrà, invece, la possibilità di chiedere nei confronti del falso rappresentante il risarcimento dei danni per aver confidato nell’operatività di una delibera poi dichiarata invalida.
Da ultimo si segnala, per completezza espositiva, che, laddove si violassero i vincoli soggettivi o numerici previsti dalla legge (così come dal regolamento), la conseguenza (sulle delibere) sarebbe, comunque, l’annullabilità. Come chiarito dalla giurisprudenza, infatti, vizi del genere, incidendo semplicemente sul regolare procedimento di formazione delle deliberazioni, non sono in grado di dar luogo a un’ipotesi di nullità (cfr. Cass. sent. n. 7402 del 12.12.’86).
Estratto “TUTTOCONDOMINIO”
Pubblicati sullo stesso numero del Notiziario:
Provvedimenti amministratore – Casi clinici di condominio – Condominii da unico condominio – Convocazione e onere prova – Usucapione bene comune – Posti auto – Innovazioni e decoro – Parti comuni e tutela – Registro anagrafe.
da Confedilizia notizie, luglio ’20
Confedilizia notizie è un mensile che viene diffuso agli iscritti tramite le Associazioni territoriali della Confederazione.
