È stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 29.5.2024, n. 124, il d.l. 29.5.2024 n. 69 recante “disposizioni urgenti in materia di semplificazione edilizia e urbanistica”, cd. decreto “Salva Casa” (cfr. Cn giu. 2024)
Di seguito un breve focus realizzato dall’avv. Giovanni Govi, componente il Coordinamento urbanistico della Confedilizia e presidente della Confedilizia di Bologna.
Focus
A) In riferimento al decreto “Salva Casa” si può evidenziare, a titolo esemplificativo, la seguente casistica, quali ipotesi di ricorso allo stesso che potrebbero verificarsi più frequentemente.
1) In tale ottica, assume rilievo l’ampliamento del novero degli interventi che possono essere eseguiti senza alcun titolo edilizio includendo in tale categoria:
– la realizzazione ed installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cd. VE.PA., anche con riferimento ai porticati (oltre che con riferimento ai balconi aggettanti e alle logge rientranti, come già previsto);
– le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici la cui struttura principale sia costituita da tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola.
2) Importante anche la semplificazione e facilitazione dei mutamenti d’uso senza opere, in particolare prevedendosi, nel rispetto della normativa di settore e pur ferma la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, che con presentazione di Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA):
– sono sempre consentiti i mutamenti di destinazione d’uso senza opere di una singola unità immobiliare all’interno della stessa categoria funzionale;
– sono sempre consentiti i mutamenti di destinazione d’uso senza opere di una singola unità immobiliare nelle zone urbanizzate (centro storico, zone totalmente o parzialmente edificate, zone del territorio destinate a nuovi complessi insediativi) fra le categorie funzionali residenziale, turistico ricettiva, produttiva – direzionale e commerciale, purché il mutamento sia finalizzato alla forma di utilizzo dell’unità immobiliare conforme a quello prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell’immobile;
– per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra (ossia al piano terra) il passaggio alla destinazione residenziale è, però, ammesso solo se espressamente previsto dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio (dunque, al riguardo, il decreto-legge, in sostanza, non introduce alcuna novità).
3) Di rilievo altresì l’ampliamento, però per i soli interventi realizzati entro il 24.5.2024, delle ipotesi rientranti nelle “Tolleranze costruttive” e nelle “Tolleranze esecutive”, non costituenti violazione edilizia.
In specie:
– per gli interventi realizzati entro il 24.5.2024, la percentuale di scostamento dai parametri edilizi (altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro edilizio) non costituente violazione edilizia (cd. tolleranze costruttive) viene determinata in misura inversamente proporzionale alla superficie utile della unità immobiliare:
– 2% per le unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 mq;
– 3% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
– 4% per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
– 5% per le unità immobiliari con superficie utile compresa non superiore a 100 mq (esempio in fase di costruzione è stata realizzata una stanza – o un soppalco – più grande);
– sempre con riferimento agli interventi realizzati entro il 24.5.2024, vengono ampliate le cd. tolleranze esecutive, non costituenti violazioni edilizie, eseguite durante i lavori per l’attuazione del titolo edilizio, includendovi, tra l’altro:
✓ il minor dimensionamento dell’edificio;
✓ la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali (ad esempio la mancata realizzazione di una finestra);
✓ le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni (ad esempio la realizzazione di un tramezzo interno in diversa ubicazione);
✓ la difforme ubicazione delle aperture interne (ad esempio la diversa collocazione di una porta interna, tra due ambienti);
✓ la difforme esecuzione di opere rientranti nella categoria della manutenzione ordinaria.
4) Per le parziali difformità viene introdotto un accertamento di conformità che si potrebbe definire “semplificato”, con possibilità di ottenere il permesso di costruire e di presentare la SCIA in sanatoria, se l’intervento risulta conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda di sanatoria, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell’intervento in questione (dunque, con riferimento alle parziali difformità, per l’accertamento di conformità, non è più richiesta la conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento difforme, sia al momento della presentazione della domanda di accertamento di conformità).
Per gli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (ad esempio l’esecuzione di volumi edilizi oltre i limiti indicati in progetto e tali da costituire un organismo edilizio o parte di esso con specifica rilevanza e autonomamente utilizzabile – come può essere il caso della realizzazione di una stanza in più), la sanatoria continua ad essere possibile soltanto in presenza del requisito della doppia conformità, intesa quale conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda di accertamento di conformità).
B) Non vengono, invece, previste novità con riferimento:
– agli interventi eseguiti in assenza di permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali (che, come evidenziato, continuano ad essere sanabili soltanto se sussista la doppia conformità, ossia la conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda di accertamento di conformità);
– agli interventi eseguiti in assenza della cd. “Super SCIA” (dicasi anche SCIA alternativa al permesso di costruire), in totale difformità o con variazioni essenziali (sanabili soltanto se sussista la doppia conformità, ossia la conformità alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda di accertamento di conformità);
– alle vetrate panoramiche, cd. VE.PA, alle tende, alle tende da sole, alle tende da esterno e alle tende a pergola che non sono liberamente realizzabili se creano spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e superfici o mutamento della destinazione d’uso dell’immobile anche da superficie accessoria a superficie utile;
– ai mutamenti di destinazione d’uso dell’intero immobile tra diverse categorie funzionali;
– alle unità immobiliari poste al piano terra (“poste al primo piano fuori terra”), con riferimento alle quali il passaggio alla destinazione d’uso residenziale è ammesso soltanto nei casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.
C) Per quanto concerne, poi, la questione della possibilità, o meno, di sanare in via “semplificata” sottotetti, verande e soppalchi irregolarmente utilizzati quali superfici utili ad uso residenziale, si evidenzia, in via generale, che il decreto-legge in questione non ne prevede una sanabilità tout court, ciò dipendendo, invece, dalla possibilità di ricondurre detti interventi a parziali difformità – e non ad interventi realizzati in assenza di permesso di costruire o in totale difformità o con variazioni essenziali – ed essendo comunque richiesta, oltre alla conformità alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, la conformità ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della loro realizzazione (disciplina che potrebbe assumere rilievo dirimente, considerati i requisiti – ad esempio, di altezza minima interna per i locali adibiti ad abitazione, di superficie abitabile minima ed illumino ventilanti – solitamente già prescritti dai Regolamenti edilizi dell’epoca).
Non scontato, poi, che tali interventi possano rientrare nelle facilitazioni e semplificazioni per quanto attiene ai cambi d’uso senza opere, come introdotte dal decreto-legge in commento, in primis perché, nella stragrande maggioranza dei casi, trattasi di interventi eseguiti con opere.
da Confedilizia notizie, luglio ’24
Confedilizia notizie è un mensile che viene diffuso agli iscritti tramite le Associazioni territoriali della Confederazione.
