L’impossibilità di riunirsi in assemblea, in conseguenza delle misure emergenziali adottate per contrastare il diffondersi dell’epidemia di Coronavirus, pone il problema – in assenza di approvazione da parte dei condòmini del preventivo di spesa e del relativo riparto – del reperimento delle somme necessarie alla gestione dei servizi condominiali.
In considerazione dei dubbi che solleva lo svolgimento dell’assemblea in videoconferenza (argomento di cui trattiamo in altra parte di questo notiziario), molti amministratori si sono regolati predisponendo il bilancio consuntivo delle spese inerenti l’ultimo esercizio assieme ad un preventivo (corredato da un piano rateale di pagamento) basato sulle previsioni che hanno ritenuto di formulare per far fronte alle necessità dell’esercizio in corso. Costoro hanno quindi inviato tali documenti ai condòmini richiedendo di provvedere al pagamento a titolo di anticipazione in attesa di approvazione da parte dell’assemblea.
Si tratta senz’altro di una prassi condivisibile nell’ottica di porre rimedio, per quanto possibile, alle difficoltà create dall’epidemia, per superare le quali – è bene precisare – una soluzione esente da censure non esiste. Si può solo aggiungere, ad integrazione dell’indicato modus operandi, che la predisposizione e l’invio del rendiconto della gestione conclusa sarebbe preferibile che avvenisse entro il termine dei 180 giorni fissato dall’art. 1130 n. 10 cod. civ. per la redazione di tale documento e per la convocazione dell’assemblea diretta alla relativa approvazione. In tal modo si rispetterebbe quantomeno il primo dei due adempimenti indicati. Opportuno sarebbe anche redigere una relazione sintetica esplicativa particolarmente chiara e completa, stante la temporanea impossibilità di discussione ed approfondimento in sede di assemblea di quanto presentato.
In ogni caso, è importante aver presente che, in ipotesi di morosità, non si potrà fare ricorso alla previsione di cui all’art. 63, primo comma, disp. att. cod. civ. per ottenere un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo né, più in generale, si potrà agire per il pagamento degli oneri richiesti. In tal senso si è espressa più volte la giurisprudenza secondo cui “se è vero che il decreto può essere richiesto per il pagamento dei contributi condominiali anche in mancanza dell’approvazione dello stato di ripartizione approvato – necessario per la clausola di immediata esecutività del decreto – la prova scritta di cui all’art. 633 cod. proc. civ. è costituita comunque dal documento da cui risulti l’approvazione da parte dell’assemblea della relativa spesa” (cfr., ex multis, Cass. sent. 28644 del 23.12.’11). Neppure l’eventuale approvazione, da parte del consiglio di condominio, del preventivo predisposto dall’amministratore (strada pure percorsa nella prassi) potrebbe, peraltro, cambiare il quadro: anche in questo caso – secondo la giurisprudenza – le decisioni di tale ristretto consesso (ove eventualmente nominato) risultano vincolanti per tutti i condòmini (anche dissenzienti) solo nell’ipotesi in cui siano “rimesse alla successiva approvazione dell’assemblea” (cfr., ex multis, Cass. sent. n. 7484 del 15.3.’19).
Estratto “TUTTOCONDOMINIO”
Pubblicati sullo stesso numero del Notiziario:
Mora e contributi – Portiere e indennità rifiuti – Coronavirus e condominio – Chi controlla convocazione assemblea – Mediazione, termini sospesi – Colonnina ricarica – Casi clinici di condominio – Giustificativi di spesa, conduttori – Emergenza e pagamento spese condominiali – Spesa iniziativa individuale – Coronavirus e vita condominiale – “Cura Italia” e adempimenti in condominio
da Confedilizia notizie, aprile-maggio ’20
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