Nel terzo trimestre 2023 è rallentato il calo delle compravendite, ma non a Firenze
Nel 2023 il mercato immobiliare ha cambiato rotta. Complice l’alto livello dei tassi d’interesse (4,5%) e il rallentamento dell’economia le compravendite sono diminuite. E lo hanno fatto soprattutto in primavera, nel secondo trimestre (tra aprile e giugno). Guardiamo i numeri. Secondo l’Agenzia delle entrate le 184.110 NTN (Numero di Transazioni Normalizzate) del secondo trimestre 2023 sono state il 16% in meno rispetto a quelle dello stesso periodo del 2022, mentre le 157.010 dei tre mesi successivi (tra luglio e settembre 2023) sono state inferiori del 10,4%, sempre rispetto ad un anno prima.
Dove le compravendite scendono meno
Come già accaduto in passato sono state le abitazioni più grandi, quelle di dimensioni superiori ai 115mq, ad avere avuto maggiori difficoltà ad essere vendute, ma le differenze geografiche più rilevanti si evidenziano a livello geografico.
La frenata nella discesa degli acquisti di immobili è più evidente nei capoluoghi di provincia, in cui nel terzo trimestre 2023 il calo annuale è stato del 9,5%, molto inferiore a quello del 17,2% dei tre mesi precedenti.
In provincia, invece, le compravendite sono scese del 10,8%, con un picco negativo del 14,1% nelle regioni del Nord-Est. Anche qui, comunque, si scorge un miglioramento: tra aprile e giugno la riduzione era stata del 15,4% a livello nazionale e del 20,1% nelle regioni nordorientali.
Il dato più interessante è quello che riguarda i divari tra le principali città italiane. Quasi ovunque, a Roma, Milano, Napoli, Torino, Genova e Bologna, il ritmo del calo delle compravendite si attenua. Per esempio: nel capoluogo lombardo la diminuzione, rispetto allo stesso periodo del 2022, è stata dell’8,5%, quindi inferiore a quella del 17,1% del secondo trimestre 2023; nella Capitale gli acquisti sono scesi del 13%, che è molto, più della riduzione media nazionale, ma sempre meno del -21,5% che ha caratterizzato i tre mesi precedenti. A Palermo e Firenze, a differenza delle altre città metropolitane, le compravendite continuano a precipitare vertiginosamente. Nel capoluogo siciliano si è passati da un calo del 4,9% a uno del 10,1%, mentre in quello fiorentino il -15,6% del secondo trimestre (che già rappresentava un’importante passo indietro per il mercato immobiliare) è diventato, nel terzo trimestre 2023, un -17,9%.
Il dato di Firenze è il peggiore tra quelli delle grandi città
Se nel caso di Palermo c’è un adeguamento alla media nazionale, quello di Firenze è diverso. In nessuna grande città italiana il calo delle compravendite è stato così elevato. Se escludiamo la fase più acuta dell’emergenza Covid, nel 2020, era dal 2012, in occasione dell’impennata delle tasse sulla proprietà, che non si verificava un tracollo simile. Ma c’è un altro aspetto da sottolineare, il peggioramento dell’andamento degli acquisti di abitazioni riguarda tutte le metrature tranne quelle più ampie: le compravendite di case superiori ai 145mq di grandezza sono diminuite solo del 4,5%, mentre nei precedenti tre mesi la discesa era stata del 20%. Al contrario vi è una fortissima riduzione, superiore al 20%, delle compravendite che riguardano gli immobili medi e medio-grandi, tra 85 e 145 mq, ma anche gli acquisti delle case più piccole, sotto gli 85 o anche i 50 mq, sono scesi più della media nazionale.
Perché proprio Firenze? E perché lo stesso fenomeno non ha riguardato le compravendite di altri immobili come depositi, cantine, rimesse, box auto, in cui il trend, invece, è più simile a quello nazionale? È facile andare con la mente a quelle che gli economisti conoscono come aspettative. Gli investitori razionali di fronte a previsioni negative (in questo caso sul valore delle abitazioni) prendono le loro contromisure rinunciando ad acquistare. A Firenze, lo sappiamo, si è discusso a lungo, e poi sono stati approvati, provvedimenti punitivi contro i proprietari, come il divieto di affitti brevi nel centro storico. Difficile pensare che i numeri che osserviamo possano essere totalmente indipendenti dalle scelte che solo nel capoluogo toscano sono state fatte.
12.3.2024
