L’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ., stabilisce che l’assemblea provvede a deliberare sulle “opere di manutenzione straordinaria” e sulle “innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori”. Aggiunge, poi, che, “se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti”.
La ratio è quella di accantonare le somme necessarie per la realizzazione di determinate opere deliberate dall’assemblea, così da garantire il puntuale pagamento delle stesse. E questo, non solo a beneficio, ovviamente, di chi è chiamato ad eseguire l’intervento, ma anche nell’interesse della stessa compagine condominiale che, in tal modo, non correrebbe più il rischio di esporsi ad eventuali situazioni pregiudizievoli (come, ad esempio, la sospensione dei lavori) per la morosità di alcuni condòmini.
Ciò posto, in questa sede interessa affrontare il problema della delibera che approvi le opere di manutenzione straordinaria o le innovazioni senza la costituzione di tale fondo, ovvero in mancanza, nel contratto di appalto, di una clausola che consenta la suddetta costituzione frazionata del fondo.
Occorre allora sapere che, secondo una recente pronuncia della Cassazione, una delibera del genere è da considerarsi nulla. Ciò, in quanto la previsione in parola è “volta alla tutela dell’interesse collettivo al corretto funzionamento della gestione condominiale, nonché dell’interesse del singolo condomino a veder escluso il proprio rischio di dover garantire al terzo creditore il pagamento dovuto dai morosi” (cfr. ord. n. 9388 del 5.4.2023).
Si tratta, tuttavia, di un orientamento non condivisibile.
Deve ritenersi, infatti, che la questione possa essere risolta diversamente, in particolare applicando i principii sanciti dalla magistratura per differenziare le delibere nulle da quelle annullabili. Nella prima categoria rientrano, secondo la giurisprudenza di legittimità, le delibere aventi un oggetto impossibile o illecito — contrario, cioè, a norme imperative (e quindi a quelle norme che non possono essere derogate neanche con il consenso delle parti), all’ordine pubblico (vale a dire ai principii fondamentali dell’ordinamento giuridico) o al buon costume (inteso come quei principii morali comunemente accolti) —, le delibere che esorbitano dalle competenze dell’assemblea, quelle che incidono sui diritti individuali dei condòmini; nella seconda categoria, tutte le altre delibere “contrarie alla legge o al regolamento di condominio”, così come recita l’art. 1137 cod. civ. (cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 16485 del 22.11.2002).
È evidente come la mancata costituzione del fondo, ovvero l’assenza, nel contratto di appalto, di una previsione che permetta di costituire detto fondo per gradi, non possano farsi rientrare — alla luce dei principii appena esposti — tra le ipotesi di nullità. La relativa delibera, pertanto, è – più correttamente – da ritenersi annullabile, e quindi impugnabile entro il breve termine di 30 giorni (decorrente dalla data della deliberazione per i dissenzienti e gli astenuti; dalla data di comunicazione della deliberazione stessa per gli assenti).
Nel senso dell’annullabilità della delibera che non rispetti il disposto dell’art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ. si sono espressi, peraltro, anche gli interpreti (cfr., fra gli altri, R. Triola, Il nuovo condominio, Giappichelli editore, 2013, 945).
In ogni caso – come riconosciuto anche dalla giurisprudenza (cfr., ancora, Cass. ord. n. 16485/2023) – resta sempre la possibilità di derogare alla disciplina del fondo speciale di cui al più volte citato art. 1135 cod. civ., ove questa sia la volontà della totalità della compagine condominiale.
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da Confedilizia notizie, ottobre ’23
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