Semplificare la vita ai proprietari di casa è possibile tra misure progettate e altre da varare
Varare misure di buon senso, anche nell’ambito della proprietà immobiliare, è dunque possibile. È il caso del pacchetto “salva casa” proposto dal Ministero delle infrastrutture e dei trasporti, che potrebbe rendere un po’ più semplice la vita di molti proprietari senza incentivare né condonare nessun abuso, come alcuni detrattori sostengono.
Non sono pochi, infatti, coloro che possiedono case in cui la posizione di una finestra o di un tramezzo non corrisponde a quella presente al catasto o in cui la costruzione di un soppalco o di un arco non era stata registrata o non corrisponde alle normative vigenti. Spesso si tratta di situazioni che bloccano la vendita di un appartamento e quindi l’esercizio di un diritto da parte di un proprietario, anche se non costituiscono un danno per la collettività.
Irregolarità formali
Stiamo infatti parlando della possibilità di sanare solo irregolarità formali interne all’immobile, senza accrescere in alcun modo il consumo di suolo. Sovente, tra l’altro, il proprietario vorrebbe regolarizzare modifiche realizzate anche molto tempo prima, ma si trova nell’impossibilità di farlo per il principio della doppia conformità, per cui un determinato elemento (un arco o un tramezzo, appunto) dovrebbe essere conforme sia alle leggi del momento sia a quelle dell’epoca della loro costruzione. È spesso molto difficile se non impossibile. Ecco perché è da accogliere positivamente anche questo aspetto del pacchetto “salva casa”, ovvero l’eliminazione della doppia conformità e l’introduzione della possibilità di regolarizzare un intervento anche se è conforme alla disciplina normativa urbanistica vigente.
Tra gli errori che fanno parte della categoria definita dagli anglosassoni “victimless”, ovvero senza reali vittime, ci sono anche i piccoli sforamenti delle costruzioni rispetto alla metratura catastale. È di assoluto buon senso allargare, come si propone il “salva casa”, dal 2% al 5% la soglia di tolleranza per queste irregolarità, almeno per gli immobili più piccoli costruiti anteriormente al 1985, quando la strumentazione tecnica a disposizione era meno precisa. Così come va nella direzione di una maggiore libertà, senza danno per nessuno, la proposta di consentire cambi di destinazione d’uso degli immobili se il passaggio è all’interno della stessa categoria. La possibilità per uno studio di architettura di diventare un ambulatorio medico rende le proprietà più flessibili rispetto ai cambiamenti del mercato, a beneficio dei proprietari e del sistema economico generale.
Ma molto resta da fare, anche sull’imposizione
Uno dei freni allo sviluppo è la carenza di immobili, in alcune città, da locare soprattutto a giovani e studenti, ma, lo sappiamo, tra le cause non c’è l’avidità o l’indifferenza dei proprietari che non affittano, bensì soprattutto il peso del fisco. Se la tassazione immobiliare è così alta e omogenea per ogni tipologia di utilizzo della proprietà, anche per quella meno remunerativa, siamo di fronte a un disincentivo.
Oggi affittare a studenti, magari solo alcuni mesi o un anno, rappresenta un rischio evidente, innanzitutto quello di avere l’appartamento vuoto per lunghi periodi, poi quello legato ai danni, che sono più frequenti, inutile negarlo, con questo tipo di conduttori. La somma pagata da costoro è spesso calmierata, quindi più bassa dei valori di mercato, e le agevolazioni già presenti non bastano a rendere attraente la locazione di fronte agli svantaggi citati. È per tale motivo che l’Imu, l’imposta più gravosa tra tutte quelle che i proprietari pagano, andrebbe azzerata per le locazioni a canone calmierato, come quelle per gli studenti.
Si tratterebbe di un intervento con una doppia valenza, economica e sociale. Il taglio del peso fiscale garantirebbe a molti proprietari un maggiore reddito, eventualmente utilizzabile anche per investimenti sull’immobile (ristrutturazioni, adeguamento energetico ecc.) e allo stesso tempo aumenterebbe l’offerta a favore di giovani e studenti, oggi le categorie in condizioni economiche più fragili. In alcune aree anche gli affitti potrebbero scendere grazie all’esenzione dall’Imu. Perché quando lo Stato si ritira o decide di pesare meno sulla società le conseguenze possono essere solo positive.
17.5.2024
