La nuda proprietà piace sempre di più agli italiani
In un periodo di difficoltà, dovuto soprattutto all’alto livello dei tassi di interesse dei mutui, c’è un segmento del mercato immobiliare che va controcorrente: si tratta delle compravendite della nuda proprietà. Tra il 2022 e il 2023, secondo i dati dell’Agenzia delle entrate, sono cresciute dell’1,7%, in netto contrasto con il calo del 9,7% di quelle di tutte le abitazioni. In particolare, si è registrato un aumento del 2,9% nei capoluoghi di provincia e nelle città metropolitane. Il maggior tasso di crescita è stato rilevato in quelli del Nord-Est e delle Isole, dove gli incrementi sono stati rispettivamente addirittura del 9% e del 9,1%. Negli altri comuni non capoluogo di provincia, le compravendite sono salite meno, dell’1,2%, ma, per esempio, in Sicilia e in Sardegna gli aumenti sono stati comunque significativi: del 3,1% e del 4,3%.
I dati dell’Agenzia delle entrate dicono che questo tipo di transazioni si è dimostrato meno sensibile alla congiuntura degli ultimi anni. Anche nel confronto biennale (con il 2021), infatti, le compravendite della nuda proprietà risultano in crescita (del 2,2%), mentre per le abitazioni nel loro complesso si è verificata una riduzione, che è stata del 5,5%. Nella lunga e profonda crisi che ha caratterizzato il periodo tra il 2007 e il 2013, invece, la diminuzione delle transazioni riguardanti la nuda proprietà è stata analoga a quella del mercato.
Uno strumento per reperire liquidità
Come mai allora questi numeri oggi? A differenza di 10-15 anni fa, adesso l’interruzione della fase di crescita del mercato degli immobili è dovuta a una molteplicità di fattori: il crollo dei redditi; l’introduzione di una tassazione punitiva (Imu); l’incremento dei tassi di interesse.
L’operazione, dall’ottica di chi vende la nuda proprietà, consente di acquisire una liquidità economica immediata, oltre al diritto di usufrutto sul bene che garantisce di disporre materialmente dell’immobile, quindi abitarlo o anche locarlo.
Per l’acquirente l’investimento nella nuda proprietà risponde all’esigenza di acquistare un immobile ad un prezzo vantaggioso, rinviando il godimento effettivo del bene. Il contratto, se da una parte limita l’esercizio del potere di disporre in maniera piena ed esclusiva del bene, dall’altra comporta il vantaggio di non dover sostenere le spese di manutenzione ordinaria e generale dell’immobile.
Alla cessazione dell’usufrutto (solitamente con il decesso dell’usufruttuario sia in caso di usufrutto vitalizio, sia temporaneo), il nudo proprietario acquisisce la piena titolarità del bene. I diritti di utilizzo e godimento, che fino a quel momento spettavano all’usufruttuario, tornano integralmente in capo al proprietario, ricomponendo le caratteristiche di pienezza ed esclusività tipiche del diritto di proprietà. Tale processo è definito “consolidazione“, in quanto la nuda proprietà si unisce al diritto di usufrutto, attribuendo all’unico soggetto la totalità delle prerogative legate all’immobile.
9.9.2024
