L’art. 1126 cod. civ. stabilisce, in tema di lastrici solari (cioè, di superfici piane orizzontali di copertura dell’edificio), che quando l’uso di essi o di parte di essi non sia comune a tutti i condòmini, quelli che ne abbiano l’uso esclusivo siano tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni; “gli altri due terzi sono a carico di tutti i condòmini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno”.
Ciò posto – e precisato che la norma in questione si applica, per giurisprudenza costante, anche alle terrazze a livello di proprietà od uso esclusivo (per l’analoga funzione di copertura che queste strutture svolgono in relazione all’edificio di interesse: cfr., fra le altre, Cass. sent. n. 12682 del 17.10.2001) – si pone il problema se tale criterio di ripartizione trovi attuazione anche nel caso in cui il lastrico o la terrazza servano da copertura solo ad un’unica unità immobiliare. Il dubbio, infatti, è che ipotesi del genere possano essere regolate in modo diverso e, segnatamente, dall’art. 1125 cod. civ., in tema di manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai, il quale prevede la ripartizione in parti uguali delle spese tra i proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti.
Della questione non ha mancato di interessarsi la giurisprudenza e l’orientamento prevalente è nel senso che anche nel caso in cui l’unità immobiliare coperta sia una sola si applichino egualmente i criteri di ripartizione previsti dall’art. 1126 cod. civ. In particolare, la Cassazione ha chiarito, con sent. n. 11029 del 15.7.2003, che l’art. 1125 cod. civ. è applicabile solo alla manutenzione e alla ricostruzione dei solai e delle volte e non ai lastrici solari o alle terrazze a livello; e ciò, pur se a tali strutture “sia sottoposto un solo locale”, dato che, anche in questo caso, la funzione di copertura “non viene meno” (in tal senso si veda, da ultimo, anche Trib. Roma sent. 4.3.2020).
Naturalmente è appena il caso di precisare che, ove un regolamento di origine contrattuale disponga diversamente in punto, è a tale previsione che occorre necessariamente far riferimento.
Estratto “TUTTOCONDOMINIO”
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da Confedilizia notizie, marzo ’22
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