Il libero mercato funziona anche nel campo degli affitti. L’esempio dell’Argentina di Milei
La storia e la cronaca insegnano, o dovrebbero insegnare, che quando in un qualsiasi mercato vengono introdotti lacci e lacciuoli, regole e vincoli l’offerta scende (o non sale come potrebbe) e la domanda ne paga le conseguenze, con prezzi in salita (o maggiori di quelli che potrebbero essere).
Se, come spesso accade, la storia dei fallimenti dell’iper-regolamentazione non basta a farci comprendere il concetto, dovrebbero servire gli esempi virtuosi. È il caso dell’Argentina, dove, all’indomani della vittoria alle elezioni di novembre, il neo-Presidente Milei ha varato un decreto che ha incluso, tra le molte forme di deregulation, anche l’abrogazione della legge sulle locazioni in vigore.
La direzione che il nuovo capo dello Stato ha voluto imprimere a questo settore è la stessa che caratterizza tutta la sua azione di politica economica, volta ad affrancare il Paese dagli ostacoli che impediscono al libero mercato di dispiegare i propri benefici. È così che punta a risollevare l’Argentina dalla crisi in cui si avviluppa da molti anni.
Vediamo in cosa consiste la rivoluzione liberale che riguarda il mondo delle locazioni
Più libertà sia per il proprietario che per il conduttore
Ecco le nuove regole conseguenti all’abolizione delle leggi precedenti:
- Le parti possono decidere liberamente la durata della locazione, non c’è un minimo legale. Se non è specificato nel contratto si tratta di due anni, e non più tre
- Locatore e conduttore possono decidere di utilizzare l’indice di rivalutazione del canone di affitto che desiderano, pubblico o privato e non più quelli imposti in precedenza dallo Stato
- È completamente liberalizzato sia l’ammontare del deposito cauzionale che le modalità di restituzione dello stesso
- È consentito l’utilizzo di qualsiasi valuta per il pagamento del canone, non solo il peso argentino
- Non è più obbligatoria la registrazione del contratto presso gli Uffici fiscali argentini
- Il conduttore non può più riparare di propria iniziativa un danno detraendo le spese dal canone di affitto, ma deve accordarsi con il proprietario
- La risoluzione del contratto da parte del proprietario è possibile in qualsiasi momento, e non solo dopo il settimo mese come prima; è solo tenuto al versamento del 10% del canone rimanente da quel momento al termine del contratto stesso. Non è più previsto il preavviso minimo di un mese
- Per il locatore non sussistono obblighi particolari per la risoluzione come in precedenza, può agire come il contratto sottoscritto consente
- È stata abrogata la mediazione obbligatoria in caso di sfratto, che richiedeva mediamente almeno due mesi di tempo
Come si può notare, in alcuni casi le leggi precedenti erano ancora più restrittive e limitanti per i proprietari rispetto a quelle in vigore in Italia, ma ora il livello di libertà di azione, sia per questi che per i conduttori, è certamente superiore a quella presente nel nostro Paese.
Il dato più importante, però, riguarda le conseguenze dell’entrata in vigore delle nuove regole.
Rispetto a novembre a Buenos Aires l’offerta di appartamenti da affittare è più che raddoppiata
I dati di gennaio, di una delle principali agenzie immobiliari del Paese, riguardanti Buenos Aires (3,1 milioni di abitanti) sono chiarissimi: rispetto al mese di novembre si è verificato un aumento del 102% del numero di metri quadri complessivi offerti sul mercato da parte di proprietari, diventati 77mila. Si tratta di un’impennata senza precedenti, che riguarda tutte le tipologie di abitazione, dai monolocali ai quadrilocali, e che riporta l’offerta ai livelli massimi, raggiunti a fine 2016.
Secondo la Camera Immobiliare Argentina (CIA) gli appartamenti e le case disponibili per la locazione sono saliti a 800mila. Il risultato immediato è stato un calo dei canoni di locazione, in soli due mesi, del 22% in termini reali. Già a dicembre, a fronte di un’inflazione del 25,5%, erano cresciuti solamente del 14% Il gap tra carovita e affitti si è allargato a gennaio, con un incremento dei canoni del 5%, 15 punti in meno di quello dell’inflazione. La tendenza è continuata a febbraio, con un ritocco al rialzo solamente del 2,9%, quindi molto inferiore all’inflazione, che è stata del 15%.
Alessandro Manzoni l’aveva capito già 200 anni fa e ce lo ha mostrato nell’episodio dell’assalto ai forni dei Promessi sposi: limitare il mercato con tetti ai prezzi o altri vincoli serve solo a ridurre l’offerta e in ultima analisi non va a beneficio di nessuno, tantomeno dei consumatori. I primi risultati dei provvedimenti del presidente Milei, tanto semplici quanto rivoluzionari, mostrano come lasciare libere le parti di agire secondo i propri interessi porti vantaggi a tutti, e anche abbastanza in fretta.
26.3.2024
