Risposte ad alcuni quesiti in materia locatizia posti durante il convegno on line del 23 aprile 2020

Risposte ad alcuni quesiti in materia locatizia posti durante il convegno on line del 23 aprile 2020

NOTA BENE

Le risposte sono state curate dall’avv. Paolo Scalettaris sulla base delle norme vigenti al 5 maggio.

Per aggiornamenti e maggiori approfondimenti sugli aspetti di interesse, è possibile contattare la sede di Confedilizia più vicina oppure, se si vuole essere contattati dall’Associazione territorialmente competente, inviando una mail a roma@confedilizia.it con l’indicazione della propria città.

LOCAZIONI PER STUDENTI UNIVERSITARI

In via generale questioni relative al regime dei contratti per studenti

Se l’appartamento è locato a studenti, ma il contratto è un 4+4 ordinario, il conduttore può recedere per gravi motivi, causa Covid19?

Il preavviso è però di 6 mesi o di 3?

E se il caso riguarda un contratto di locazione di un appartamento che viene locato solo a studenti ma che la proprietà ha deciso di redigere nella forma del contratto a canone concordato?

Per i contratti di locazione transitori per studenti universitari che siano stipulati ai sensi del 2° comma dell’art. 5 della legge n. 431 del 1998, il decreto interministeriale 16.1.2017 prevede che possa essere fissata una durata da 6 a 36 mesi.

I contratti in questione devono essere stipulati seguendo le regole fissate dall’art. 3 del decreto inter­ministeriale anzi­detto e per la loro stipulazione deve essere utilizzato il tipo di contratto allegato C) al decreto.

Non è escluso però che le parti possano stipulare – ove esse lo ritengano – un contratto di locazione “libero” (ai sensi del 1° comma dell’art. 2 della legge n. 431) o anche un contratto “agevolato” (ai sensi del 3° comma dell’art. 2 anzidetto) pur nel caso in cui il conduttore – o i conduttori – sia – siano – uno o più studenti universitari: in questo caso al contratto che venisse stipulato si applicheranno le regole proprie della specifica tipologia di contratto adottata. Nel caso di stipulazione del contratto secondo le tipologie della locazione libera o della locazione agevolata non vi sarà la possibilità di applicazione nemmeno in via analogica delle regole fissate per le locazioni transitorie per studenti universitari regolate dall’art. 3 del decreto del gennaio 2017.

Richieste e questioni generiche circa le conseguenze dell’emergenza sulle locazioni per studenti

Per studenti universitari come comportarsi in riferimento ai canoni agevolati stante la chiusura delle Università e il diffuso rientro nelle case originarie degli stessi studenti?

Le mie inquiline mi hanno mandato raccomandata di disdetta con 2 mesi di preavviso decidendo da sole di pagare il 50% del canone. Sono studentesse universitarie fuori sede che in questo periodo sono tornate a casa dalle famiglie e fino al 31 maggio non lasceranno libero l’appartamento. Che devo fare?

C’è una tutela per gli studenti fuori sede, a casa ormai da due mesi e impossibilitati a tornare nelle case in affitto per ancora non si sa quanto tempo?

Per le locazioni per studenti – così come per tutte le altre locazioni abitative – non sono state introdotte regole nuove o specifiche dalle norme in tema di emergenza. Le norme da applicarsi, dunque, sono sempre quelle del codice civile e della disciplina speciale in materia di locazioni.

Peraltro non è stato previsto che in questo caso delle difficoltà provocate dall’emergenza debba farsi carico – come è stato disposto invece per altri settori – la collettività attraverso l’erogazione di contributi pubblici. Per la soluzione dei problemi concreti derivanti dall’emergenza dunque saranno le parti del singolo contratto di locazione a dovere trovare – ove lo ritengano ed ove sia possibile – caso per caso un’intesa equilibrata.

Nel caso delle locazioni per gli studenti gli elementi specifici che potranno essere considerati dalle parti nel ricercare una soluzione concordata delle questioni che si pongano sono diversi: tra gli altri elementi si segnala la circostanza che di norma le locazioni per studenti hanno una durata breve (sì che gli effetti di un accordo che preveda la prosecuzione del rapporto di norma avrebbero comunque una portata temporale ridotta). Da segnalare anche che la chiusura delle università – o comunque la sospensione dell’attività didattica “in presenza” – può determinare il venire meno dell’interesse dei conduttori alla prosecuzione del rapporto di locazione.

Si tratta dunque di affrontare – in questa prospettiva – aspetti e questioni delicate: da segnalare che a questo fine i locatori potranno rivolgersi alle Associazioni territoriali della Confedilizia – che sono presenti in ogni capoluogo di provincia ed in molte altre città – per chiedere aiuto ed assistenza nella valutazione delle questioni e nella eventuale trattativa con i conduttori.

EFFETTI SPECIFICI DELL’EMERGENZA: L’IPOTESI DELLA RIDUZIONE DEL CANONE

L’autoriduzione del canone

È possibile avere ragguagli circa la quesitone delle locazioni abitative transitoria per studenti universitari e la questione della riduzione del canone di locazione?

Ho affittato a tre studentesse un appartamento e mi hanno chiesto uno sconto per i prossimi mesi, come mi devo comportare?

Non è previsto nulla per i canoni di locazione che pagano gli studenti? Nessuna riduzione/sospensione del pagamento?

Nel caso delle locazioni a studenti universitari mi chiedo se nella speranza di conservare il rapporto contrattuale è possibile rinegoziare il contratto con i conduttori (con una riduzione del canone) e come è possibile gestire la registrazione delle nuove condizioni, specificatamente per il periodo di emergenza per poi ritornare alle condizioni iniziali di contratto al termine dell’emergenza?

Il contratto di locazione a canone concordato, di natura transitoria, a studenti universitari fuori sede può essere modificato riducendo il canone per alcuni mesi?

Un proprietario che paga a sua volta un affitto (in affitto per motivi di salute) e concede una riduzione sul canone d’un contratto di affitto per studenti universitari, ha il diritto di chiedere a sua volta una riduzione sull’affitto che paga al suo locatore?

Per le locazioni per studenti – come detto – le norme emanate in relazione all’emergenza non dispongono nulla per superare le difficoltà che derivano dalla situazione di emergenza.

E’ certo anche che non è intervenuta alcuna disposizione di legge che preveda che il conduttore abbia diritto alla riduzione del canone in relazione all’attuale situazione di emergenza.

In assenza di una norma che la consenta, deve ritenersi che non sia conforme a legge – e che pertanto, se attuata, costituisca inadempimento contrattuale – l’autoriduzione unilaterale del canone da parte dei conduttori.

Una strada per cercare di dare soluzione alle difficoltà anzidette potrebbe essere costituita dal raggiungimento di un accordo tra locatore e conduttore, accordo con il quale si disponesse la dilazione del termine per il pagamento dei canoni relativi ad una o più mensilità o anche – ove le parti lo ritenessero entrambe conveniente – la riduzione del canone.

Nel caso di accordo che preveda la riduzione del canone dovrebbe aversi cura di indicare in modo preciso la misura della riduzione ed il periodo di tempo durante il quale la riduzione dovesse applicarsi (periodo che sarebbe opportuno che – in coerenza, del resto, con la transitorietà della situazione di emergenza e con la possibilità che le cose cambino – fosse breve, potendo comunque sempre le parti – una volta scaduto il termine fissato – avviare nuove trattative per cercare di trovare nuovi accordi).

Da segnalare che l’accordo di riduzione dovrebbe essere stipulato per iscritto e dovrebbe essere assoggettato a registrazione per attribuirgli data certa. Al riguardo va detto che l’art. 19 d.l. n. 133 del 2014 prevede che l’accordo di riduzione del canone sia esente dall’imposta di bollo e di registro.

Un tale accordo di riduzione avrebbe effetti fiscali e concreti assai importanti: ove un tale accordo venisse stipulato e registrato infatti il locatore dovrebbe pagare le imposte solo sul canone ridotto.

Per la stipulazione dell’accordo – che si suggerisce che in ogni caso sia limitato alla riduzione solamente del canone e che non riguardasse invece anche gli oneri accessori – potrà essere fatto uso del modello di scrittura predisposto allo scopo dalla Confedilizia, modello che è richiedibile dai soci alle Associazioni territoriali della Confedilizia.

Anche per l’assistenza nella trattativa con il conduttore – e più in generale per ogni informazione sull’argomento in esame – i locatori potranno rivolgersi alle Associazioni territoriali della Confedilizia che sono presenti in ogni capoluogo di provincia ed in molte altre città.

L’ipotesi della riduzione del canone: gli oneri legati all’accordo di riduzione

Le spese per questa riduzione estemporanea a chi spettano? 

Come già si è detto, l’accordo per la riduzione del canone non comporta oneri né per l’imposta di bollo né per l’imposta di registro.

L’ipotesi della riduzione del canone: gli oneri accessori

Per l’affitto studenti, la metà dell’affitto è relativo alle spese condominiali e riscaldamento. Se dimezzo l’affitto, quindi recupero solo le spese, posso fare un accordo con l’inquilino dicendo che l’affitto sarà nullo?

Se il contratto studenti prevede oltre che l’affitto anche spese condominiali alte (50% del pagamento) come ci si deve comportare nella riduzione del canone? Personalmente rinuncerei all’affitto e farei pagare solo le spese condominiali. E’ possibile?

Come già si è detto, si suggerisce che l’accordo per la riduzione del canone non preveda anche riduzione delle spese accessorie, quanto meno quanto alle spese che il locatore deve pagare all’amministrazione del condominio (e che sarebbe davvero irragionevole che non gli dovessero essere rimborsate integralmente dal conduttore).

Effetti specifici dell’emergenza: l’ipotesi della sospensione del pagamento del canone

Come regolarci con gli studenti universitari che, ad atenei chiusi, non vogliono pagare il canone?

Mio figlio residente a Rimini fitta l’appartamento a Milano dove studia al Politecnico. Dal 23 febbraio sta a Rimini non potendo rientrare a Milano e continuo a pagare l’affitto anche senza usare l’appartamento. C’è la possibilità di non pagare causa Coronavirus?

Se il locatore non percepisce canone locazione abitativo non paga le tasse giusto?

Come già si è detto, per le locazioni per studenti nulla è disposto dalle norme emanate per l’emergenza. Ciò significa anche che non è previsto affatto da tali disposizioni che il conduttore abbia il diritto di sospendere il pagamento del canone in relazione all’attuale situazione di emergenza.

Ne deriva che – così come nel caso dell’autoriduzione – deve ritenersi che ove il conduttore omettesse di provvedere al pagamento del canone egli si renderebbe responsabile di inadempimento contrattuale.

Da segnalare peraltro che il locatore, pur nel caso in cui il conduttore non paghi il canone, è tenuto al pagamento delle imposte sui canoni non percepiti.

La strada per dare soluzione ai problemi cui viene fatto riferimento nei quesiti qui in esame non è certo quella della sospensione unilaterale del pagamento del canone da parte del conduttore, ma è piuttosto – come già si è detto – quella della stipulazione di un accordo tra le parti del contratto di locazione che contempli una soluzione equilibrata, soluzione che potrebbe prevedere la dilazione del termine per il pagamento del canone oppure una temporanea riduzione della misura del canone. La soluzione peraltro –  lo si è già notato – dovrà essere ricercata caso per caso in relazione alle specifiche esigenze ed alle valutazioni delle parti: ed anche in questa prospettiva per i locatori potrebbero essere preziosi l’aiuto e l’assistenza dell’Associazione territoriale della Confedilizia.

Effetti specifici dell’emergenza: recesso dal contratto

Recesso: motivi

La pandemia può essere invocata come causa di forza maggiore per la interruzione del contratto a studenti universitari?

Covid19 non è un grave motivo per un recesso anticipato?

Come già si è detto, mancando norme nuove e diverse rispetto al passato, le vicende relative alle conseguenze dell’emergenza vanno regolate sulla base delle regole vigenti.

E’ appunto alla luce delle norme vigenti che sembra che la strada che dovrà essere presa in considerazione nella prospettiva della cessazione della locazione in relazione alle difficoltà derivate dall’emergenza sarà quella – che è espressamente prevista dalle leggi speciali in tema di locazione transitoria per studenti – del recesso del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi.

Si tratterà appunto di verificare caso per caso e con riguardo al singolo specifico contratto se a questa figura possa farsi ricorso da parte del conduttore: da sottolineare però che la strada del recesso per gravi motivi potrà essere esperita solamente alle condizioni e con le modalità previste dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998.

Recesso; modalità e preavviso

Posso recedere dal contratto senza preavviso tre mesi x studente fuori sede tornato a casa il 24 febbraio che non utilizza immobile sito in zona rossa e sino a settembre sicuramente non utilizzerà perché lezioni ed esami solo online?

Che fare con una ragazza siciliana che è tornata in Sicilia e mi ha dato la disdetta ma sembra non vuole pagare il preavviso dei 6 mesi?

I conduttori studenti o stagisti fuori sede chiedono risoluzione immediata con zero preavviso. È legittimo?

Potete approfondire la questione dei contratti di locazione degli studenti fuori sede che non possono più frequentare o che per motivi familiari non potranno più permetterselo? E’ possibile ipotizzare una specie di “risoluzione retroattiva per impossibilità sopravvenuta”?

Per gli studenti universitari durante il preavviso di 3 mesi per la disdetta il conduttore è tenuto al pagamento del canone di affitto?

Sono proprietaria di un’immobile affittato con affitto transitorio a canone concordato a degli studenti universitari. il contratto ha naturale scadenza al 31/07/20 e per il recesso anticipato è previsto un preavviso di 6 mesi. l’inquilino ha inviato lettera di recesso avvalendosi del rimedio di cui all’art.1467 c.c. In questo caso come comportarmi? L’affitto relativo al periodo di preavviso di 6 mesi, o ridotto a 3, dev’essere comunque pagato?

La strada che dovrà essere presa in considerazione nella prospettiva della cessazione della locazione in relazione alle difficoltà derivate dall’emergenza – come si è detto –  sarà quella del recesso del conduttore dal contratto di locazione per gravi motivi.

Si tratterà appunto di verificare caso per caso se a questa figura possa farsi ricorso da parte del conduttore tenendo presente che la strada del recesso per gravi motivi potrà essere esperita solamente alle condizioni e con le modalità previste dall’art. 3 della legge n. 431 del 1998. Va ricordato in particolare che il recesso dovrà essere basato su motivi precisi e gravi e dovrà essere comunicato al locatore con un preavviso di tre mesi (come prevede la specifica clausola dedicata al recesso che è presente nel modello di contratto per le locazioni per studenti allegato al decreto interministeriale 16 gennaio 2017).

Non è escluso comunque che le parti del singolo contratto di locazione possano trovare un’intesa per la risoluzione del contratto in via immediata alle condizioni che esse nei singoli casi concordassero.

Anche al fine di valutare nel modo più opportuno tutti gli aspetti che devono essere considerati nei singoli casi concreti si suggerisce ai locatori di interpellare per l’aiuto e l’assistenza nella trattativa la sede locale della Confedilizia.

Recesso: rilascio dell’immobile

La mia inquilina è una studentessa Erasmus ed è tornata in Francia ancora a febbraio lasciando qui tutte le sue cose. Lei vuole rescindere il contratto subito ma io non posso riaffittare se prima non porta via tutto. Che fare?

Per dare risposta al quesito va sottolineato che il recesso dalla locazione va esercitato da parte del conduttore con il preavviso di cui si è detto (almeno tre mesi): il che significa che fino a quando il contratto non sarà risolto in conseguenza del recesso (e dunque fino alla scadenza del periodo del preavviso) il contratto dovrà considerarsi ad ogni effetto in corso (con la conseguenza che fino alla scadenza del periodo di preavviso il conduttore sarà tenuto al pagamento del canone e che – corrispondentemente – fino a tale scadenza il locatore non potrà disporre dell’immobile).

D’altro lato va tenuto presente che il conduttore è tenuto al pagamento del canone – o comunque al pagamento dell’indennità di cui all’art. 1591 c.c. – anche dopo la cessazione della locazione fino a quando egli non rilasci l’immobile ponendo lo stesso nella piena disponibilità del locatore.

Ciò induce a pensare che nel caso che viene prospettato con il quesito che stiamo considerando il contratto di locazione debba considerarsi ancora in corso e che la conduttrice dovrà pagare il canone fino alla scadenza dell’eventuale periodo del preavviso che essa comunicasse formalmente alla locatrice (ed eventualmente anche oltre, nel caso in cui l’appartamento continuasse ad essere impegnato dai beni della conduttrice, fino a quando esso non rientrasse nella piena disponibilità della locatrice).

Non è escluso però che anche in questo caso – come in ogni altro caso – possa essere trovato un accordo dalle parti, eventualmente anche grazie all’assistenza o comunque ai consigli che l’Associazione locale della Confedilizia potrebbe dare – se richiesta – al locatore.

Recesso: nel caso di più conduttori conseguenze del recesso individuale sugli altri coinquilini

Nel caso di recesso di uno studente però, il canone non si riduce ma resta in carico agli altri. È corretto?

I restanti studenti sono responsabili in solido con il pagamento dell’affitto?

Su tre studenti con contratto unico, ne è rimasto uno. Gli altri due non possono rientrare e non ne hanno motivo causa chiusura università. Da marzo paga uno solo. Trasformiamo il contratto?

Contratto annuo di locazione con accordi territoriali a 5 studenti, se recede un solo studente con preavviso di 3 mesi, gli altri devono continuare a pagare il canone intero?

Nel caso in cui il contratto di locazione venga stipulato – per la parte conduttrice – da un gruppo di studenti il contratto è unico: esso avrà pertanto vita e durata fino a quando esso non cesserà nella sua integralità.

L’obbligo di pagamento del canone (così tutti gli altri obblighi derivanti dal contratto) sarà a carico di tutti e ciascuno degli studenti conduttori in solido.

Il modello del contratto di locazione per studenti allegato al decreto interministeriale 16 gennaio 2017 prevede però la possibilità che nel caso in cui gli studenti conduttori siano più d’uno anche uno solo di essi possa recedere dal contratto per gravi motivi: in questa ipotesi è previsto che, una volta che sia giunto a scadenza il periodo di preavviso, degli obblighi contrattuali che divenissero esigibili dopo la scadenza del preavviso debbano rispondere solo i conduttori “superstiti”.

Locazioni transitorie

Si può prolungare il contratto transitorio di 12 mesi per arrivare a 15/18 mesi?

Come posso fare, abitando a Roma, a riprendere possesso e a chiudere due contratti transitori di 2 miei appartamenti in Friuli scadenti il 4 giugno se sarà ancora vietato muoversi?

Posso prorogare un contratto abitativo transitorio scadente il 4 giugno a quando si potranno riprendere i viaggi interregionali?

Secondo quanto afferma la Corte di Cassazione non è esclusa la rinnovabilità del contratto di locazione transitoria (Cass. 30.1.2001 n. 1288; Cass. 28.3.2001 n. 4472).

Quanto poi ai problemi relativi alla riconsegna dell’immobile, sembra debba ritenersi che ove la riconsegna del bene locato non abbia luogo per fatto proprio del locatore (il quale non si presenti o comunque non si renda disponibile – nel momento previsto – a ricevere in restituzione l’immobile), il conduttore non sia tenuto al pagamento del canone per il periodo successivo al momento della mancata consegna.

LOCAZIONI AD USO ABITATIVO

Risoluzione del contratto

Il mio conduttore non vuole pagare il preavviso dei 6 mesi in un contratto 4+4 con cedolare secca. Che faccio?

Sospensione del pagamento del canone

Ho un inquilino rumeno che ha avuto la cassa integrazione a periodo prima del coronavirus, ma adesso si trova in Romania e non può tornare in Italia e non sta pagando l’affitto. Come mi devo comportare?

Per chi ha un appartamento in affitto e l’affittuario non sta pagando l’affitto per evidenti problemi economici che ha portato il Covid 19, cosa si può fare?

Anche per le locazioni abitative non è consentito al conduttore – pur in presenza dell’emergenza – sospendere unilateralmente il pagamento del canone.

Resta comunque il fatto che anche in questo caso in relazione ai problemi derivanti dall’emergenza è certamente possibile – ed è consigliabile in tutti i casi in cui entrambe le parti abbiano interesse a “salvare”, mantenendolo in vita, il contratto di locazione – che si addivenga ad un accordo che eventualmente ridetermini i contenuti del contratto.

Peraltro l’accordo che dal punto di vista del locatore appare il solo accettabile è un accordo che preveda il semplice differimento del termine per il pagamento di una o più mensilità del canone o – al massimo – la riduzione del canone per un periodo di tempo determinato. Di contro non appare accettabile – anche per le ragioni di carattere fiscale di cui diremo – un accordo che preveda la rinuncia da parte del locatore a percepire il canone per una o più mensilità.

Riduzione del canone

In un contratto a canone concordato (relativo ad un appartamento categoria A/10) è possibile, da un punto di vista fiscale, effettuare una convenzione locativa che comporti una importante riduzione, sino ad un importo minimo, ad esempio da 600,00 a 150,00 euro (per un periodo)? 

Esiste la possibilità di regolarizzare una temporanea, non conosciuta peraltro, permanenza (causa l’oggettiva impossibilità al trasloco) del conduttore nell’immobile il cui contratto è giunto a naturale scadenza, preavviso incluso e rispettato, tra aprile e maggio?

E’ possibile di una riduzione di canone in un contratto agevolato (concordato/calmierato) in cui si prevede un nuovo canone inferiore al minimo previsto dal calcolo ottenuto in base agli accordi? Se si è necessaria una nuova asseverazione?

Anche per le locazioni abitative non è consentito al conduttore – pur in presenza dell’emergenza – non soltanto sospendere unilateralmente il pagamento del canone ma nemmeno ridurre unilateralmente la misura del canone.

Resta comunque il fatto che anche in questo caso in relazione ai problemi derivanti dall’emergenza è certamente possibile – ed è consigliabile in tutti i casi in cui entrambe le parti abbiano interesse a “salvare”, mantenendolo in vita, il contratto di locazione – che si addivenga ad un accordo che eventualmente ridetermini i contenuti del contratto.

In questa prospettiva assai utile può essere la richiesta di consiglio o di intervento dell’Associazione della Proprietà Edilizia locale, che potrà aiutare il locatore ad esaminare il singolo caso anche alla luce della situazione locale del mercato e di ogni altro elemento.

Da sottolineare poi che nel caso in cui il contratto fosse un contratto “agevolato” il canone – nell’ipotesi in cui si concordasse una riduzione – non potrebbe comunque essere fissato in misura inferiore al minimo previsto dall’accordo territoriale.

LOCAZIONI AD USO NON ABITATIVO

Risoluzione / recesso

In materia di locazioni immobiliari commerciali è possibile il recesso anticipato per “sopravvenuta eccessiva onerosità (C.C. 1467)? A mio parere, per i contratti ad uso non abitativo che beneficiano del credito di imposta al 60%, non vi è necessità di offrire una riduzione ad equità. Diverso è il caso degli altri contratti, per i quali si potrebbe tentare un’offerta formale in tal senso.

Mancato pagamento del canone

Chi è cointestatario di un contratto di locazione di uno studio legale può chiedere la sospensione del pagamento del canone mensile a causa forza maggiore mancata attività lavorativa?

L‘inquilino di contratto commerciale C1 può far valere l’impossibilità sopravvenuta, per il mancato pagamento dei canoni durante il lock down?

 Per i C/1 oggetto di chiusura si potrebbero in astratto azionare i generali rimedi contrattuali come l’eccessiva onerosità, impossibilità sopravvenuta, causa di forza maggiore? In opposizione ad intimazione di sfratto per morosità?

Un mio inquilino di un capannone dice che non pagherà l’affitto perché non ha potuto disporre dell’immobile secondo il codice civile. Cosa devo fare?

Attività commerciale: non ricevo l’affitto e il conduttore non mi invia nessuna comunicazione. Come devo comportarmi?

Ho un inquilino di locale commerciale che, già moroso per gennaio e febbraio e registro e spese condominiali di sua competenza, sostiene non dover pagare marzo e aprile. Quali ragioni potrà mai portare?

Riduzione o rateizzazione del canone

Avendo riscosso un affitto per un locale ad uso commerciale per il periodo 03/2020, nonostante la chiusura dell’attività per l’intero mese, chiusura che durerà fino al 04 maggio prossimo, è possibile rateizzare, in accordo con il conduttore, il canone di competenza del mese di aprile, mettendolo ovviamente per iscritto sulle relative ricevute di quietanza?

In caso di rinegoziazione canone non abitativo con impegno a non recedere per un periodo determinato che garanzia si può introdurre per il locatore?

Il Bar tabacchi rientra nel bonus perché tabacchi può rimanere aperto il bar no e obbligati a trovare un accordo anche se non interessati a proseguire x altri problemi?

Per le locazioni commerciali è possibile la riduzione del canone o no? Non mi è chiaro. Non solo per periodo ristretto COVID ma da oggi in poi. Io l’ho già richiesta in AdE. E’ possibile farlo?

In una locazione commerciale è richiamabile dal conduttore l’art. 1464 C.C. per ottenere una riduzione di canone?

Non è dubbio che il problema degli effetti dell’emergenza nel caso delle locazioni commerciali si presenta assai grave e delicato, quantomeno per tutti gli immobili locati per l’esercizio di attività delle quali sia stato disposto il divieto di esercizio.

Da segnalare peraltro che l’art. 65 del decreto “Cura Italia” ha previsto, in favore del conduttore, il beneficio fiscale del credito d’imposta pari al 60% dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020 per gli immobili rientranti nella categoria catastale C/1 (negozi e botteghe): il che costituisce evidente elemento che conferma l’obbligo del conduttore di pagare il canone al proprio locatore.

In ogni caso può ritenersi che anche nell’ipotesi delle locazioni commerciali i problemi che si pongono suggeri­scono la ricerca di un accordo tra le parti che consenta la prosecuzione della locazione (sempre che entrambe le parti siano interessate alla prosecuzione del contratto) eventualmente a condizioni modificate.

Da sottolineare ancora una volta il ruolo davvero prezioso che può essere svolto anche in questi casi dalle Associazioni locali della Confedilizia nel fornire un aiuto – basato su valutazioni realistiche e di convenienza – ai locatori che ad esse si rivolgano.

Ove si raggiungesse un accordo circa il temporaneo differimento del termine per il pagamento dei canoni relativi ad alcune mensilità o circa la riduzione (comunque temporanea) della misura del canone dovrà essere redatto e registrato un accordo (si rinvia al proposito a quanto si è detto sopra ed a quanto diremo nella risposta ultima del presente testo a proposito degli accordi di questa natura).

Nel caso in cui invece dovesse essere presa in considerazione la risoluzione del contratto, sembra che anche con riguardo alle locazioni commerciali la strada che dovrebbe essere percorsa (previa verifica della sussistenza delle condizioni previste dalla legge per la sua praticabilità nel singolo caso concreto) sia quella del recesso anticipato del conduttore per gravi motivi: nel caso dovranno essere co­municati formalmente al locatore con il preavviso di recesso i gravi motivi (che dovranno essere appunto effettivamente “gravi” e dovranno essere indicati con precisione al locatore) che siano posti alla base della decisione del conduttore di recedere dal contratto. Da sottolineare inoltre che nel caso dovrà essere rispettato il termine semestrale previsto per il preavviso del recesso dall’art. 27, comma 8°, legge n. 392 del 1978.

Resta naturalmente aperta la possibilità che le parti riescano a raggiungere un accordo per la risoluzione anticipata del contratto.

Procedure di sfratto

Procedura per la convalida dello sfratto

Come agire in caso di morosità da parte un inquilino già in arretrato con i canoni di locazione dal mese di gennaio visto che tutte le procedure giudiziali sono ferme?

Le udienze delle cause civili (tranne i procedimenti dichiarati urgenti: e le procedure di sfratto non sono considerate tali) non potranno avere svolgimento fino al giorno 11 maggio 2020. Dopo di allora anche le udienze per i procedimenti di sfratto potranno tenersi.

Procedura esecutiva del rilascio

Ho un’omologa di sfratto convalidata dal Giudice a febbraio, dopo il 30 giugno potrò ritor­nare immediatamente in possesso dell’immobile o devo sempre aspettare iter dell’ufficiale giudiziario dei due accessi?

Vi risulta che le procedure esecutive per recupero affitti siano bloccate fino al 31 dicembre prossimo?

L’art. 103 del d.l. 18 del 17 marzo 2020 ha disposto la sospensione fino al 30 giugno 2020 (ma in sede di conversione il termine è stato poi prorogato all’1 settembre) dell’esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili (da sottolineare che la sospensione concerne anche i provvedimenti di convalida degli sfratti per morosità).

 Accordi di riduzione del canone

Ipotesi della retroattività dell’accordo

L’accordo di riduzione può essere retroattivo?

Necessità della formalizzazione dell’accordo e testo dello stesso

Nella Scrittura Privata che utilizzerò per “la riduzione del canone chiesto dal conduttore” dovrò precisare in premessa che lo stesso conduttore si trova in difficoltà eco­nomiche causa pandemia covid19 (si parla di un “contratto di locazione diverso dall’abitativo”)?

Se non si percepisce il canone di un locale commerciale per alcuni mesi, si può sospendere il contratto per quei mesi con una scrittura registrata e quindi non pagare le relative imposte?

Richiamiamo quanto abbiamo già detto circa gli accordi di riduzione del canone (per i quali – come già si è detto – vi è l’esenzione dall’imposta di bollo e dall’imposta di registro).

Aggiungiamo peraltro che non sembra vi siano ostacoli a che venga prevista dall’accordo la sua retroattività.

Da segnalare infine che è bene che nel caso in cui il locatore ritenesse di concordare con il conduttore una soluzione che riduca il peso economico della locazione venisse adottata sempre e solo la strada dell’accordo che avesse ad oggetto una riduzione del canone e mai invece la strada della sospensione del pagamento del canone con rinuncia da parte del locatore a pretendere il pagamento di una o più mensilità di canone: ciò dal momento che non è certo che questa seconda soluzione escluda che sulle somme oggetto di ri­nuncia debbano essere pagate dal locatore le imposte (né è certo che l’accordo che preveda questa seconda ipotesi di soluzione sia esente dalle imposte di bollo e di registro).