Una recente sentenza del Tribunale di Latina fa emergere come i proprietari di casa che non vogliono rinnovare il contratto all’inquilino moroso debbano sfruttare le azioni legali in modo che non siano incompatibili tra loro.
C’è un caso che merita una certa attenzione, soprattutto se si è proprietari di casa e si è affittato il proprio immobile a una persona che poi si è rivelata morosa.
È quello che si è trovato a dirimere il Tribunale di Latina (Sentenza n. 551/2023 del 07 marzo 2023) che a fronte di un’incompatibilità tra le strategie azionate dai proprietari di un appartamento ha rigettato lo sfratto per finita locazione, con verosimile stupore del conduttore moroso che non ha dovuto lasciare l’alloggio.
Ma andiamo con ordine per capire la situazione e, soprattutto, quali sono gli errori da non fare se ci si vuole liberare dell’inquilino che non paga i canoni.
Lo sfratto per finita locazione e la volontà di disdetta dei proprietari
Il caso che si è trovato a dirimere il Tribunale di Latina è quello di due titolari di un appartamento che hanno stipulato un contratto di affitto, regolarmente registrato, della durata di tre anni e rinnovabile per altri due successivi.
Probabilmente anche a causa della morosità dell’inquilino, i proprietari hanno deciso di non rinnovare il contratto al conduttore dopo la prima scadenza, comunicandogli di avere la necessità di rientrare in possesso dell’appartamento per destinarlo ad alloggio per i figli.
La legge sul punto è chiara: la disdetta del contratto, o meglio il “diniego di rinnovo”, va effettuata entro sei mesi prima della scadenza tramite lettera raccomandata a/r inviata al conduttore e deve avere come motivazione uno dei casi indicati nell’art. 3 della legge n.431/1998.
Sul punto, nulla da dire poiché i due proprietari hanno inviato la lettera entro i termini di legge e hanno rispettato una delle motivazioni menzionate dall’articolo citato (“adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta”).
Il caso si è complicato quando, dopo l’invio della raccomandata, tra i locatori e il conduttore è stato sottoscritto un atto di transazione che prevedeva un piano di rateizzazione per il pagamento dei canoni non versati dall’inquilino, pena l’azionamento dello sfratto per morosità nel caso di mancato versamento delle rate.
Incompatibilità tra sfratto per finita locazione e per morosità nel caso di mancato rispetto della transazione
La legge prevede che il “diniego di rinnovo” del contratto possa essere ritirato se “le parti decidono di eliminare e/o revocare e/o ritirare la disdetta conservando il vecchio contratto di locazione”. Dunque, il locatore può modificare la sua volontà sempre che ciò avvenga prima della scadenza del contratto.
In questo caso specifico, dopo la disdetta, ma sempre entro la scadenza del contratto, è stato stipulato l’accordo transattivo.
Semplificando ciò che è stato affermato nella sentenza del Tribunale di Latina n. 551/2023, e che con la lettera raccomandata i proprietari hanno espressamente dichiarato la loro volontà di voler rientrare in possesso dell’immobile, ma con il successivo atto di transazione hanno dimostrato il contrario.
Questo perché, come si legge nella sentenza in esame, “se l’intenzione delle parti fosse stata di ritenere cessato il contratto di lì a pochi mesi successivi, non vi sarebbe stata ragione di specificare il ricorso alla procedura di sfratto per morosità, che determina la risoluzione del contratto, essendo il contratto prossimo alla naturale scadenza”.
In altre parole, nella transazione i proprietari hanno avuto una posizione contradditoria rispetto a quella espressa nella disdetta, avendo dichiarato nella transazione la volontà di concedere un piano di rientro dei canoni non pagati, prevedendo lo sfratto per morosità solo nel caso di mancato pagamento.
Proprio tale previsione è stata giudicata dal giudice di Latina come il presupposto della volontà di rinnovo del contratto.
Quindi, dato che l’accordo è avvenuto dopo l’invio della lettera di disdetta, resta valida la volontà espressa nella transazione e, di conseguenza, decade la domanda di sfratto per finita locazione.
Attenzione: i proprietari di casa devono dichiarare espressamente la volontà di non voler rinnovare il contratto all’inquilino
La sentenza del Tribunale di Latina è emblematica di come si possa compiere un passo falso e trovarsi nell’impossibilità di sfrattare il conduttore, per di più moroso.
Nel caso esposto, nell’atto di transazione non è stata espressamente ribadita la volontà di non rinnovare il contratto di affitto al termine della prima scadenza, ma quella di procedere con la procedura di sfratto solo in caso di mancato pagamento dei canoni della rateizzazione. Se i proprietari si fossero limitati a prevedere un piano di rientro e, magari, il pignoramento in caso di ulteriore morosità, probabilmente la domanda di sfratto per finita locazione non sarebbe stata rigettata.
Quindi, un consiglio: qualunque sia la vostra strategia per allontanare l’affittuario moroso, esprimete chiaramente di voler rientrare in possesso della vostra proprietà!
6.6.2023
